Convertir un local en vivienda: pasos, requisitos, ventajas e inconvenientes

Convertir un local en vivienda puede ser una opción interesante para aprovechar el espacio y ahorrar dinero. Sin embargo, no se trata de una operación sencilla ni legalmente permitida en todos los casos. ¿Qué se necesita para convertir un local en vivienda? ¿Qué ventajas e inconvenientes tiene? ¿Qué pasos hay que seguir para hacerlo realidad? En este artículo te responderemos a estas y otras preguntas relacionadas con este tema.

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¿Qué es un local?

Un local es un espacio destinado al desarrollo de actividades comerciales, profesionales o de servicios. Por lo general, se trata de espacios situados en la planta baja o el sótano de un edificio, que cuentan con instalaciones básicas como luz, agua y teléfono, pero que no están preparados para un uso residencial.

Los locales se pueden clasificar según su ubicación y su categoría. Según su ubicación, se distinguen entre locales en edificios exclusivos (que solo albergan locales), locales en edificios mixtos (que comparten el edificio con otros usos como viviendas u oficinas) y locales en locales comerciales (que ocupan la planta baja o el sótano de un edificio). Según su categoría, se distinguen entre locales de lujo (con acabados y servicios de alta calidad), locales de primera (con buen estado y equipamiento), locales de segunda (con estado y equipamiento aceptables) y locales de tercera (con estado y equipamiento deficientes).

¿Se puede utilizar un local como vivienda?

La respuesta corta es no. Un local no es una vivienda, sino un espacio destinado exclusivamente al uso comercial o profesional. Por tanto, no se puede utilizar como residencia habitual ni ocasional, ni tampoco se puede empadronar en él ni solicitar servicios básicos como gas o internet.

Utilizar un local como vivienda es ilegal y puede acarrear sanciones administrativas e incluso penales. Además, supone un riesgo para la seguridad y la salud de las personas que lo habitan, ya que no cuenta con las condiciones mínimas de habitabilidad ni con las garantías técnicas y jurídicas que tiene una vivienda legalizada.

Algunas personas intentan legalizar un local como vivienda mediante el recurso a la prescripción urbanística, que es el plazo que tiene la administración para iniciar un expediente sancionador por una infracción urbanística. Sin embargo, este plazo varía según la comunidad autónoma (entre 4 y 15 años) y no implica la legalización automática del espacio, sino solo la imposibilidad de demolerlo o restaurarlo al estado anterior. Para legalizar un local como vivienda se deben cumplir los mismos requisitos que para construir una vivienda nueva en terreno urbano, lo que suele ser muy difícil o imposible en la mayoría de los casos.

¿Qué ventajas e inconvenientes tiene vivir en un local?

Vivir en un local puede tener algunas ventajas, como las siguientes:

• Ahorro económico: Un local suele tener un precio de compra o alquiler más bajo que una vivienda equivalente, lo que puede suponer un ahorro significativo para las personas con pocos recursos o que quieren vivir de forma sencilla y austera.
• Ubicación céntrica: Un local suele estar situado en zonas urbanas bien comunicadas y con acceso a todo tipo de servicios y equipamientos, lo que puede favorecer la movilidad y el disfrute de la ciudad.
• Espacio amplio: Un local suele tener una superficie mayor que una vivienda convencional, lo que puede ofrecer mayor comodidad y posibilidades de distribución y decoración.

Sin embargo, vivir en un local también tiene muchos inconvenientes, como los siguientes:

• Ilegalidad: Como ya hemos explicado, utilizar un local como vivienda es ilegal y puede suponer multas, órdenes de demolición e incluso responsabilidades penales. Además, implica renunciar a derechos básicos como el empadronamiento, la asistencia sanitaria o la educación.
• Inseguridad: Un local no cuenta con las condiciones mínimas de habitabilidad ni con las garantías técnicas y jurídicas que tiene una vivienda legalizada. Por tanto, puede suponer un riesgo para la seguridad y la salud de las personas que lo habitan, especialmente en caso de incendio, inundación o derrumbe.
• Incomodidad: Un local suele carecer de instalaciones adecuadas para un uso residencial, como cocina, baño o calefacción. Por tanto, puede resultar muy incómodo para vivir, especialmente si se comparte con otras personas o se tiene que hacer frente a las condiciones climáticas adversas.

¿Qué pasos hay que seguir para convertir un local en vivienda?

Si te gusta la idea de convertir un local en vivienda pero no quieres asumir los riesgos y las dificultades que implica, existen algunos pasos que debes seguir para hacerlo de forma legal y segura:

1. Consultar la normativa urbanística: Lo primero que debes hacer es consultar la normativa urbanística del municipio donde se encuentra el local, para saber si es posible el cambio de uso de comercial a residencial. Para ello puedes acudir al ayuntamiento o a un profesional cualificado como un arquitecto o un abogado urbanista. Algunos aspectos que debes tener en cuenta son: el tipo de suelo (urbano o rústico), el uso permitido (residencial o no), la edificabilidad (metros cuadrados construibles), la altura máxima (plantas permitidas), el retranqueo (distancia mínima a la calle o a los vecinos), la ventilación e iluminación natural (ventanas obligatorias), la superficie mínima (metros cuadrados habitables) y el número máximo de viviendas por hectárea.
2. Solicitar la licencia de cambio de uso: Si el local cumple con los requisitos urbanísticos para convertirse en vivienda, el siguiente paso es solicitar la licencia de cambio de uso al ayuntamiento. Para ello debes presentar un proyecto técnico firmado por un arquitecto que demuestre que el local cumple con las condiciones de habitabilidad y seguridad exigidas por el Código Técnico de la Edificación y la normativa autonómica. El proyecto debe incluir planos del estado actual y del estado reformado del local, una memoria descriptiva de las obras a realizar y un presupuesto detallado. El coste del proyecto dependerá de la complejidad del mismo y del honorario del arquitecto. El plazo para obtener la licencia dependerá del ayuntamiento y del tipo de procedimiento (declaración responsable o licencia de obra mayor).
3. Ejecutar las obras de reforma: Una vez obtenida la licencia de cambio de uso, el siguiente paso es ejecutar las obras de reforma necesarias para adaptar el local a

las condiciones de una vivienda. Estas obras pueden incluir la instalación o renovación de la cocina, el baño, la calefacción, el aislamiento, el suelo, las paredes, las ventanas, las puertas, etc. El coste y la duración de las obras dependerán de la superficie y el estado del local, así como del grado de reforma que se quiera realizar. Es recomendable contratar a una empresa profesional de reformas integrales que se encargue de todo el proceso y garantice la calidad y la seguridad de los trabajos.

• Solicitar la cédula de habitabilidad: Una vez finalizadas las obras de reforma, el último paso es solicitar la cédula de habitabilidad al ayuntamiento. Se trata de un documento que certifica que el local cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad y salubridad para ser utilizado como vivienda. Para obtenerla se debe presentar un certificado final de obra firmado por el arquitecto que realizó el proyecto técnico y una copia del mismo. El coste y el plazo para obtener la cédula dependerán del ayuntamiento y del tipo de procedimiento (declaración responsable o licencia de primera ocupación).
• Disfrutar de la vivienda: Una vez obtenida la cédula de habitabilidad, el local se convierte legalmente en una vivienda y se puede utilizar como tal. Se puede empadronar en ella, solicitar servicios básicos como gas o internet, alquilarla o venderla como cualquier otra vivienda. Además, se puede disfrutar de las ventajas que supone vivir en un local, como el ahorro económico, la ubicación céntrica y el espacio amplio.

Conclusión

Convertir un local en vivienda puede ser una opción interesante para aprovechar el espacio y ahorrar dinero. Sin embargo, se trata de una opción que requiere cumplir con una serie de requisitos legales y técnicos que no siempre son fáciles ni baratos. Por tanto, lo más recomendable es informarse bien antes de iniciar este tipo de operaciones y contar con el asesoramiento y la ayuda de profesionales cualificados que garanticen el éxito del proceso.