Inversión en propiedades de alquiler: comienza con tan solo 4 inmuebles | Invertir para principiantes
La meta en tu inversión inmobiliaria debería ser conseguir cuatro propiedades de alquiler. No necesitas 50, ni 100, solo cuatro. Ese es el tema de hoy, sumérgete en él 🏠🏡🏘🏢.
Este es el lugar donde te ayudamos a construir inteligencia financiera, cosas que no aprendiste en el colegio sobre la construcción de riqueza. Mucha gente quiere conseguir un trabajo, obtener un plan de pensiones. Este es el canal que voltea todo eso.
Comencé invirtiendo en solo dos propiedades de alquiler, las cuales producían alrededor de 600 euros al mes cada una. Imagina agregar solo dos más a eso. ¿Cómo sería tu vida? ¿Podría esto permitirte abandonar la carrera de ratas, el trabajo de 9 a 5? 💼👩💻
La importancia de comenzar
El punto de partida de cualquier inversión inmobiliaria debe ser superar el número cero. Es el número más difícil de mover, y si puedo mover a la gente a hablar de cero a cuatro, entonces una vez que estén allí, podemos tener una conversación diferente.
Ventajas de las primeras cuatro propiedades
Las primeras cuatro propiedades son las más fáciles de conseguir para cualquier inversor. Encajan perfectamente con las regulaciones de financiamiento, no necesitas grandes reservas ni un periodo de maduración. Además, es un número sencillo, puedes contarlas con una mano.
La diferencia que pueden marcar cuatro propiedades
Si solo llegas a cuatro y te das cuenta de que ser propietario no es lo tuyo, creo que aún habré cumplido mi objetivo, porque te he hecho salir de cero. Cuatro propiedades sin deuda en quince a treinta años cambiarán la vida de todos, porque se apreciarán, proporcionarán beneficios fiscales mientras las mantienes y la vida será buena. 📈🌈
Pero si te gusta ser propietario y llegas a cuatro, genial, porque ahora podemos hablar de llegar a diez, que es el siguiente obstáculo de financiamiento.
No necesitas ser millonario
Mucha gente piensa que necesitan llegar a ser millonarios. Pero la mayoría de las personas no necesitan ser millonarios. Lo que necesitan es un flujo de ingresos estable que les permita vivir cómodamente. La idea de ser millonario es un objetivo equivocado. No pagas tus cuentas porque tu patrimonio neto es de un millón. Se trata de aumentar los ingresos.
Beneficios del flujo de efectivo de las propiedades de alquiler
Cuando hablamos de flujo de efectivo, hablamos después de un apalancamiento completo. Esto significa que incluso con un préstamo del 75% en las propiedades, podrías estar obteniendo unos 200 euros al mes. Si tomas esas cuatro propiedades y las pagas con una hipoteca de 15 o 30 años. Puede ser un proceso lento, pero una vez que comienzas, el camino se vuelve más claro y accesible.
La estrategia:
Los 4 pilares de la inversión inmobiliaria
Compra y retención
La esencia de esta estrategia es sencilla: comprar una propiedad y alquilarla. Aquí es donde la frase ‘el tiempo es oro’ cobra verdadero sentido. Cuanto más tiempo mantengas la propiedad y la alquiles, más rendimiento obtendrás. Es un juego de paciencia y constancia. 😌
Elegir la propiedad adecuada
La ubicación, el estado de la propiedad y el mercado inmobiliario local son factores críticos a considerar. Si estás empezando, puedes centrarte en zonas que conozcas bien y donde veas un potencial de crecimiento.
Diversificación
Al invertir en distintos tipos de propiedades (apartamentos, viviendas unifamiliares, inmuebles comerciales, etc.) y en distintas zonas geográficas, puedes minimizar los riesgos y aprovechar diferentes mercados.
Financiación inteligente
Conseguir un buen trato en tu hipoteca puede marcar una gran diferencia en la rentabilidad de tu inversión. Asegúrate de entender todas las condiciones y buscar la mejor opción posible.
Encontrando el primer inmueble
Encontrar el primer inmueble para invertir puede ser el paso más difícil. Por eso, te recomiendo que comiences por buscar en tu entorno cercano. Tal vez conozcas a alguien que quiera vender una propiedad o puede que haya un barrio en tu ciudad que esté empezando a prosperar. Utiliza los recursos online y no te olvides de la vieja escuela: el boca a boca puede ser muy efectivo.
El poder del apalancamiento
El apalancamiento es una de las ventajas más atractivas de la inversión inmobiliaria. Permite comprar una propiedad pagando solo una fracción del costo total (la entrada), y el resto se paga a través de una hipoteca. Esto permite comprar propiedades más caras y potencialmente obtener mayores rendimientos.
El rol del tiempo
La paciencia es una virtud en la inversión inmobiliaria. Como cualquier inversión, las propiedades inmobiliarias necesitan tiempo para apreciarse. No te desesperes si no ves resultados inmediatos. Recuerda, estamos jugando un juego a largo plazo aquí. ⏳
Aprende de los expertos
No tienes que hacer todo esto solo. Aprende de los expertos, únete a grupos de inversión inmobiliaria, lee libros, escucha podcasts y asiste a seminarios. La educación es la clave para tener éxito en la inversión inmobiliaria.
El poder de la educación continua
La educación es la clave para el éxito en cualquier inversión, y la inmobiliaria no es la excepción. Mantén tus conocimientos actualizados. El mercado inmobiliario cambia constantemente, y es importante estar al tanto de las tendencias actuales y las proyecciones futuras.
Mantén tu liquidez
No querrás quedarte sin efectivo. Tener una reserva de efectivo te permitirá mantener tus propiedades, cubrir costos inesperados y tener la capacidad de aprovechar nuevas oportunidades de inversión cuando surjan.
Establece tu red
Construye relaciones con otros inversores, agentes inmobiliarios, prestamistas, y profesionales en el sector. Pueden ser fuentes valiosas de información y oportunidades. No subestimes el poder de una buena red de contactos.
Prepárate para los imprevistos
Siempre es una buena idea tener un plan B. Los mercados pueden cambiar, los inquilinos pueden irse, y las propiedades pueden necesitar reparaciones inesperadas. Prepárate para los contratiempos y tendrás más probabilidades de superarlos con éxito.
No olvides los impuestos
Los impuestos pueden tener un impacto significativo en tus ganancias. Asegúrate de comprender las implicaciones fiscales de tu inversión y de tener un buen asesor fiscal.
El poder del análisis
Antes de comprar una propiedad, es esencial analizar la inversión potencial. Considera factores como la ubicación, el precio de compra, los costos de reparación y mantenimiento, las perspectivas de alquiler y la posibilidad de apreciación.
Introducción al sector inmobiliario para principiantes
Vamos a sumergirnos en el mundo del sector inmobiliario, una área con su propio lenguaje y términos clave. Comprender estos conceptos básicos es fundamental para adentrarse en este emocionante mundo y, por supuesto, para poder ganar mucho dinero. 🏡💰 Vamos a desglosar juntos esta terminología, empezando por los conceptos más básicos.
Conceptos esenciales en el mercado inmobiliario
- Vivienda (casa, piso, etc.): En el sector inmobiliario, hay diferentes tipos de propiedades, y cada una tiene un nombre diferente. Una de ellas es la vivienda unifamiliar (VF), que es la casa típica destinada a ser alquilada a una sola familia. Otros tipos incluyen el dúplex (dos viviendas en una), y los adosados o condominios (varias viviendas adosadas).
- Equity (capital): Este término se refiere a la diferencia entre el valor de mercado de tu vivienda y la cantidad que todavía debes de tu hipoteca. Supongamos que compraste una casa por 150,000€ y le debes al banco 135,000€. Entonces, tu capital sería de 15,000€.
- Hipoteca: Cuando la mayoría de las personas compran una casa, no tienen suficiente dinero en el banco para pagarla al contado. Así que van al banco, dan una pequeña cantidad de dinero como entrada (por lo general un 10% del precio de la casa) y el banco les da una hipoteca, o préstamo, para cubrir el resto del costo.
Cómo generar ingresos con propiedades
Ahora que ya conoces los conceptos básicos, déjame explicarte cómo hacer dinero con las propiedades. Supón que has comprado una vivienda unifamiliar, pero en lugar de vivir en ella, decides alquilarla. Tu pago de la hipoteca podría ser de 800€ al mes, pero podrías alquilar la casa por 1,000€ al mes. En este caso, tendrías un flujo de efectivo mensual (la diferencia entre el alquiler que recibes y tu pago de hipoteca) de 200€. Este flujo de efectivo es uno de los principales atractivos de la inversión en bienes raíces.
Cómo aumentar tu capital y flujo de efectivo
Digamos que, después de un tiempo, el valor de tu casa aumenta a 200,000€, pero todavía solo le debes al banco 135,000€. En este caso, tu capital ha aumentado a 65,000€. A esto se le llama apreciación y es otra forma en que puedes hacer dinero en el sector inmobiliario.
No olvides tus gastos
Es importante recordar que, aunque tienes un flujo de efectivo y un creciente capital, también tienes gastos. Tu pago de hipoteca de 800€ al mes incluye el capital (la cantidad que estás pagando al banco para reducir tu préstamo) e intereses, pero también puede incluir los impuestos a la propiedad y el seguro de tu casa. Asegúrate de tener en cuenta estos gastos al calcular tus posibles ganancias.
Ahora bien, profundicemos un poco más en dos términos clave: «Capital» e «Hipoteca». 📚
Supón que quieres comprar una casa y su precio es de 150.000€. Lo normal es que la mayoría de las personas no tengan esa cantidad de dinero ahorrada en el banco. Entonces, ¿cómo hacen los jóvenes para comprar casas? Bueno, lo que suelen hacer es ir al banco, dar un poco de dinero al banco y el banco les proporcionará una hipoteca. La hipoteca es otra forma de decir «préstamo». El banco dice: «Hemos examinado tu historial laboral, hemos visto el dinero que ganas, nos sentimos cómodos contigo, te daremos una hipoteca», lo que significa «te prestaremos el dinero que no pongas tú».
Para facilitar las matemáticas hoy, vamos a suponer que das el 10% habitual. Supón que llegas con 15.000€, entonces la hipoteca sería por la diferencia. Es decir, 150.000€ menos este 10% de entrada (o anticipo). La cantidad restante sería de 135.000€. Pones 15.000€ como pago inicial y hay una hipoteca de 135.000€.
Ahora, esa hipoteca va a tener un tipo de interés. Porque el banco va a decir: «No te vamos a dar nuestro dinero gratis. Tienes que devolverlo con el tiempo más los intereses». Así que el banco dice: «Vamos a poner un tipo de interés del 6%». Y tú piensas: «Bueno, si voy a devolver esto en 30 años y tengo ese tipo de interés», harán algunos cálculos y te dirán cuánto va a ser tu pago. Supongamos para este ejemplo que tu pago es de 800€, ¿vale? Eso es simplemente una suposición. Esta cantidad de 800€ es tu pago hipotecario. 👌
Hablemos de la siguiente palabra: «renta». Digamos que tienes esta casa y decides que no vas a vivir en ella. Vas a alquilarla. Otra palabra para alquilar es arrendar. Entonces, vamos a alquilar la casa. Tu hipoteca es de 800€, pero puede que consigas que tus inquilinos paguen 1.000€ al mes. Tu pago de la hipoteca es de 800€. Tu pago de alquiler o tu arrendamiento es de 1.000€ al mes. Entonces, esto es el pago de la renta. Este es tu pago hipotecario. Y la diferencia es que si tienes que pagar al banco 800€ cada mes pero tu inquilino te da mil, hay un dinero sobrante. ¿Cuánto? Mil menos 800 son 200€. ¿Cómo lo llamamos? Eso se llama «cash flow» o flujo de caja. Y el flujo de caja es bueno. 💰
¡Vamos a por algo más avanzado!
Bueno, aquí es donde se pone realmente interesante.
Tenemos una casa que compraste por 150.000€ y pusiste un anticipo de 15.000€, lo que nos dejó con una hipoteca de 135.000€. Pero luego, el valor de la casa sube a 200.000€. Esto es muy común en los mercados inmobiliarios en alza, donde los precios de las viviendas pueden aumentar significativamente en un corto periodo de tiempo.
La diferencia entre el valor de tu casa (200.000€) y lo que debes al banco (135.000€) se llama equity, o «capital». En este caso, tu equity sería de 65.000€ (200.000€ – 135.000€).
El equity es importante por varias razones:
- Si decides vender tu casa, una vez que hayas pagado al banco lo que le debes (la hipoteca), todo el dinero que sobre es tuyo. Así que si vendes tu casa por 200.000€ y pagas al banco los 135.000€ que debes, te quedarás con 65.000€.
- Muchos bancos permiten a los propietarios de viviendas pedir préstamos contra su equity, lo que puede ser útil si necesitas efectivo para una gran compra o para financiar una remodelación de la casa.
- Tu equity es un tipo de «valor neto», lo que significa que si sumas todo lo que posees (como tu casa) y le restas todo lo que debes (como tu hipoteca), eso es lo que realmente «posees» en términos financieros. Aumentar tu patrimonio neto es una buena manera de construir riqueza a lo largo del tiempo.
En este escenario, no solo estás generando un flujo de caja positivo de 200€ cada mes a través del alquiler, sino que también estás acumulando equity en tu casa a medida que su valor aumenta y mientras sigues pagando tu hipoteca.
La inversión inmobiliaria puede ser una forma eficaz de generar ingresos y construir riqueza, pero también es importante tener en cuenta que hay riesgos involucrados. Los valores de las propiedades pueden subir y bajar, y si tienes inquilinos, siempre existe el riesgo de que no paguen su alquiler o que cause daños a la propiedad. Por eso es crucial hacer una investigación exhaustiva y tal vez buscar el asesoramiento de un profesional antes de sumergirse en este tipo de inversiones.
