Cómo Invertir en Inmuebles en España con Menos de 100K: Guía 2023
Invertir en bienes raíces en España siempre ha sido una apuesta segura para muchos. A pesar de las fluctuaciones del mercado, el sector inmobiliario español ofrece oportunidades considerables para aquellos que saben dónde y cómo buscar.
🔍 Cómo encontrar oportunidades inmobiliarias
No importa si su presupuesto es ajustado, es posible encontrar pisos por menos de 100.000 euros con alta rentabilidad. Aquí te presentaré algunas nociones para aquellos que deseen dar sus primeros pasos en el mundo de la inversión inmobiliaria.
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📊 Análisis del mercado: Dónde estamos y hacia dónde vamos
Antes de adentrarnos en la búsqueda, es esencial entender el panorama actual. En este sentido, diversas plataformas como Idealista o Fotocasa ofrecen información valiosa sobre la rentabilidad por provincias. A principios de 2023, hemos visto cómo ciudades como Madrid, Barcelona o Valencia, ofrecen rentabilidades que fluctúan entre el 4% y 7%. Sin embargo, no debemos descartar ciudades con menor nombre pero con potencial creciente como Lleida o Almería, con rentabilidades que a veces superan el 7%.
👀 Conocimiento local: La importancia de conocer el terreno
El primer paso para encontrar grandes ofertas de inversión inmobiliaria es entender completamente el mercado local. Cada ciudad, cada barrio (ojo, cada calle) tiene su propia dinámica única y es esencial entenderla para poder identificar las oportunidades.
👉 Es crucial enfocarse en aquellas zonas con un balance óptimo entre rentabilidad y riesgo. Una alta rentabilidad puede ser atractiva, pero si viene acompañada de un alto riesgo de impago o de una gran rotación de inquilinos, puede que no valga la pena. Por ello, recomiendo encarecidamente especializarse en áreas específicas, llegando a conocer no solo los barrios, sino las calles.
Manténte al tanto de las tendencias del mercado inmobiliario local, presta atención a las noticias sobre los cambios en la economía o el mercado laboral local y habla con personas del sector para tomar el pulso a lo que está sucediendo. Esto te ayudará a identificar las áreas en las que puede haber potencial de crecimiento u oportunidad.
Sé el experto de esa zona, busca tu nicho.
Esto implica analizar factores como:
- Precio medio de venta: Es importante tener una comprensión clara del precio medio de venta en la zona que estás considerando. Esto te ayudará a identificar propiedades que se venden por debajo del valor de mercado.
- Tasas de crecimiento: Conocer la tasa de crecimiento de una zona puede ayudarte a predecir cómo evolucionarán los precios en el futuro. Una zona con una tasa de crecimiento fuerte puede ofrecer oportunidades de inversión rentables.
- Oferta y demanda de propiedades: La oferta y demanda de propiedades en un área determinada puede afectar a los precios de las propiedades. Si la demanda supera la oferta, es probable que los precios suban.
Herramientas de búsqueda y análisis: utiliza la tecnología a tu favor 📲💻
La tecnología ha hecho más fácil que nunca encontrar oportunidades de inversión inmobiliaria. Las aplicaciones de inversión inmobiliaria, los sitios web y las plataformas en línea pueden proporcionarte una gran cantidad de información y herramientas para ayudarte a identificar oportunidades de inversión.
- Plataformas Online: Idealista, Fotocasa y Habitaclia son excelentes puntos de partida. No solo proporcionan listados de propiedades, sino también datos históricos de precios y rentabilidades por zonas.
- Evolución de Precios: Verificar la evolución del precio del metro cuadrado en los distintos barrios y ciudades es clave. Esto nos permite identificar tendencias al alza o a la baja, y posibles zonas de gentrificación.
- Rentabilidad por Distritos o barrios: Analizar la rentabilidad por alquiler en diferentes distritos nos da una visión más clara de dónde podríamos obtener un retorno óptimo de nuestra inversión.
Hay una serie de herramientas online muy útiles que pueden hacer más eficiente tu búsqueda de oportunidades inmobiliarias.
- Por ejemplo, puedes inscribirse para recibir notificaciones cuando haya nuevos anuncios que coincidan con sus criterios en la zona deseada.
- Puedes clasificar las propiedades en función de su rentabilidad esperada, lo que permite a los inversores identificar rápidamente qué propiedades merecen la pena.
- Puedes utilizar apps que te calculan la rentabilidad de un inmueble en base a datos estadísticos en la zona y estimaciones de gastos, etc. Al respecto, te recomiendo que le eches un ojo a la extensión de Chrome InBest, es calculadora rentabilidad alquiler que extrae los datos clave del Idealista y te muestra en la propia plataforma los número clave de rentabilidad y cashflow que puedes esperar de una vivienda.
📍 Ubicación, ubicación, ubicación
En el mundo de la inversión inmobiliaria, la ubicación lo es todo. Pero ¿qué hace a una ubicación ser la ideal? Buscamos áreas con:
- Un crecimiento demográfico sostenido.
- Proximidad a servicios como transporte, hospitales y centros educativos.
- Proyectos de regeneración urbana que puedan aumentar el valor a largo plazo.
- Zonas con demanda de alquileres constante, como pueden ser las cercanas a universidades o centros empresariales.
Tipologías de propiedad: ¿Qué buscar?
- Estudios y Apartamentos Pequeños: Ideales para individuos o parejas jóvenes, suelen ser más fáciles de alquilar y mantener. Personalmente es la tipología de propiedad en la que mi pareja y yo nos hemos especializado. Nos sentimos cómodos y creo que no asumimos un excesivo riesgo con estas inversiones.
- Inmuebles para Estudiantes: Alquilar por habitaciones puede ser altamente rentable, especialmente en ciudades con alta población estudiantil. Yo personalmente no lo estoy contemplando en mi portfolio de inversiones, ya que suponen un mayor esfuerzo y dedicación para mantener, los estudiantes se van y vienen, etc.
- Propiedades a Reformar: Comprar para reformar y luego alquilar o vender puede ser una estrategia arriesgada, pero con un buen estudio de mercado y una reforma controlada, los márgenes pueden ser significativos. Si tu objetivo es reformar y mantener en alquiler durante, por ejemplo, 5 años y luego vender, el riesgo se reduce considerablemente. Aquí un ejemplo de reforma lowcost que planteábamos para un piso que estábamos contemplando adquirir.
Estrategias de búsqueda: Maximizando oportunidades
- Inmobiliarias de Confianza: Establecer relaciones con inmobiliarias locales puede abrir puertas a ofertas antes de que lleguen al mercado general.
- Vendedores Particulares: Puede haber casos en los que los vendedores prefieran tratar directamente con el comprador para evitar comisiones, lo que a veces permite negociar precios más bajos.
- Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y personal shoppers inmobiliarios: Son profesionales con un conocimiento extenso del mercado y pueden ofrecer consejos valiosos. No obstante, es esencial trabajar con agentes de confianza y con buena reputación.
- Subastas Judiciales: A menudo pasadas por alto, las subastas judiciales pueden ser una mina de oro para propiedades con precios por debajo del mercado. Ojo, que aquí necesitarás cierta experiencia.
- Red de contactos: A veces, las mejores oportunidades surgen de la red de contactos.
- Portales de Bancos: Los inmuebles de propiedad bancaria suelen ofrecerse a precios interesantes, y aunque puedan necesitar reformas, los márgenes de negociación suelen ser amplios. En el siguiente video te explicaba con el ejemplo de Servihabitat La Caixa como utilizar sus plataformas y qué tener en cuenta.
💡 Consejos para la inversión inteligente
- Análisis de Costes Ocultos: Asegúrate de tener en cuenta todos los costes asociados, incluyendo impuestos, tarifas de notario, posibles reformas y mantenimiento.
- Due Diligence: Realiza una investigación exhaustiva antes de comprar. Esto incluye verificar la situación legal del inmueble, la existencia de cargas o deudas, y la idoneidad estructural.
- Financiación: Explora las opciones de financiación y busca las mejores condiciones de hipoteca. Compara diferentes ofertas bancarias y negocia términos favorables. Este punto es clave si pretendes ir escalando en la inversión inmobiliaria. Hipotecar, liberar cargas, volver a hipotecar un activo inmobiliario, todo esto puede ser un arte, si somos estratégicos como si estuviéramos delante de un tablero de ajedrez, podemos marcar la diferencia.
- Rendimiento Neto vs. Bruto: Es vital diferenciar entre el rendimiento bruto y el neto. Después de restar todos los gastos, ¿cuál es la rentabilidad real de tu inversión? Y si vas a pedir una hipoteca, ¿Cuál será el cashflow que te quedará mes a mes?
- Fondo de Contingencia: Mantén siempre un fondo de reserva para imprevistos o vacancias. La gestión prudente implica estar preparado para cualquier eventualidad. En este artículo te presento algunas estrategias para minimizar riesgos manteniendo unos fondos para imprevistos. Asociado a esto de minimizar riesgo está que contrates un buen seguro de impagos y duermas más tranquilo, por ejemplo.
📈 Proyección a Largo Plazo y revalorización
La visión a largo plazo es fundamental. Aunque pueda encontrar una propiedad barata, lo importante es considerar su potencial de apreciación a lo largo del tiempo. Invertir en zonas con proyectos de desarrollo a futuro o planes de mejora urbana puede resultar en una significativa revalorización de su propiedad. Para que te hagas una idea de las ventajas del largo plazo y cómo actúa el tiempo en nuestro plan de inversión te dejo aquí unos cálculos:
🤝 Construyendo relaciones duraderas en el sector
Desarrollar relaciones sólidas con profesionales del sector, como constructores, arquitectos, y gestores de propiedades, te proporcionará un equipo de apoyo que puede ser crucial para el éxito de sus inversiones, y liberarte de tareas en la gestión.
Asóciate con un experto local.
Si no se siente cómodo trabajando solo, asóciate con un experto local que pueda ayudarte a conocer los entresijos del mercado. Un buen agente inmobiliario te tomará el pulso al mercado y podrá ayudarte a identificar las zonas con potencial de crecimiento. También puede proporcionarte una valiosa información sobre el tipo de propiedad que encajaría bien en tu cartera de inversiones.
Conexiones locales y networking
El networking puede ser una herramienta poderosa en la búsqueda de oportunidades de inversión inmobiliaria. Conectarte con otros inversores, agentes inmobiliarios, y profesionales del sector puede proporcionarte valiosas pistas y conocimientos sobre el mercado local. Algunas formas de hacer networking pueden incluir:
- Grupos de inversión inmobiliaria: Unirte a un grupo de inversión inmobiliaria puede ser una excelente forma de aprender de otros inversores y descubrir oportunidades de inversión.
- Eventos y seminarios: Los eventos y seminarios de inversores inmobiliarios pueden ser una gran oportunidad para hacer conexiones valiosas en este mundillo.
- Redes sociales y foros: Las redes sociales y los foros o grupos sociales pueden ser una forma eficaz de conectarte con otros profesionales de la industria y descubrir oportunidades de inversión.
Sea flexible.
Invertir en inmuebles en España por menos de 100.000 euros es definitivamente posible y puede ser altamente rentable con la estrategia adecuada. Tendrás que identificar tu zona de inversión. Es un camino que requiere paciencia, investigación y a veces un poco de audacia. Sin embargo, para aquellos dispuestos a dedicar el tiempo y el esfuerzo necesarios, el mercado inmobiliario sigue siendo un terreno fértil para la inversión.
El mercado inmobiliario cambia constantemente, por lo que es importante ser flexible en la búsqueda de oportunidades. No te apegues demasiado a una propiedad o a una zona; si algo no funciona, estate dispuesto a seguir adelante y a probar otra cosa. Los inversores con más éxito son los que son capaces de adaptarse y cambiar de rumbo según sea necesario para aprovechar las nuevas oportunidades que surjan.
La clave para encontrar oportunidades inmobiliarias es hacer los deberes y estar dispuesto a aprovecharlas cuando se presenten. Si conoces tu mercado, utiliza la tecnología de forma inteligente, asóciate con expertos locales y se mantente flexible, estarás en una posición mucho mejor para encontrar ofertas que ofrezcan un potencial de beneficio. ¿A qué esperas? Sal a la calle y empieza a buscar tu próxima gran oportunidad
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