Las cifras REALES detrás de invertir en PROPIEDADES EN ALQUILER para principiantes: ¡El camino a la independencia financiera!

Hola, amigo inversor, estamos aquí para hablar de una estrategia simple, efectiva y accesible que puede ser tu trampolín hacia la libertad financiera. No necesitas un imperio inmobiliario de 1000 unidades, ni siquiera 20 propiedades. Simplemente necesitas cuatro propiedades en alquiler. Sí, eso es correcto, ¡solo cuatro! 😮

Los números pueden sorprenderte. Vamos a desglosar esta estrategia y enseñarte cómo puede funcionar para ti.

La estrategia de las cuatro propiedades

Para esta estrategia, establecemos algunos criterios clave que harán que estas propiedades funcionen a largo plazo. Aquí están:

1. Rentabilidad de 200€ al mes. Este es el margen que queda después de restar los gastos de la renta que cobras. El cálculo incluye tanto los gastos operativos como los impuestos, seguros, mantenimiento y tu pago de la hipoteca.
2. Hipoteca a 30 años con intereses fijos. Aquí, el objetivo es que tu préstamo esté completamente pagado en 30 años. Para obtener este tipo de préstamos, normalmente tendrías que hacer un pago inicial del 20-25%.
3. Compra con un descuento del 10%. Si eres un inversor más experimentado, puedes conseguir descuentos más grandes, pero el objetivo aquí es comprar la propiedad a un precio inferior a su valor completo.
4. Invierte en ubicaciones de calidad. Evita las ubicaciones más caras y las más baratas. Busca propiedades en lugares con potencial de crecimiento y estabilidad a lo largo del tiempo.

Ahora, veamos cómo se ve esto en números reales.

Desglose de los números 📊

Supongamos que puedes comprar una propiedad por 150.000€ que tiene un valor total de 170.000€. Entonces, harías un pago inicial del 25%, lo que serían 37.500€. Si añadimos los costos de cierre, digamos unos 3.500€, tendríamos un total de 41.000€ de dinero saliendo de tu bolsillo.

Al alquilar esta propiedad, asumamos que puedes cobrar 1.300€ al mes. Después de los gastos operativos (500€), te queda un ingreso neto operativo (NOI) de 800€ al mes. Después de pagar la hipoteca, te quedan 250€ al mes de flujo de efectivo. Eso supera nuestro objetivo de 200 € al mes y, en un año, eso sería un flujo de efectivo de 3.000€. Si tu inversión inicial fue de 41.000€, eso se traduce en un retorno de efectivo sobre efectivo del 7,3%. No está mal, ¿verdad? 😉

Recuerda, sin embargo, que nuestro plan era comprar cuatro propiedades. Entonces, si haces este proceso cuatro veces, tendrías 1.000€ al mes o 12.000€ al año de flujo de efectivo. Ahora, se pone interesante. 🚀

Es probable que te preguntes cuánto tiempo te llevaría comprar estas cuatro propiedades. Una estimación realista sería entre dos y seis años. Mucho depende de tu capacidad para ahorrar para los pagos iniciales.

Camino hacia la riqueza 💰

Ahora, permíteme mostrarte cómo estas cuatro propiedades pueden hacerte millonario si eres paciente y mantienes tus inversiones a largo plazo.

Si mantienes tus propiedades en alquiler durante los próximos 30 años, al final de ese periodo, tus préstamos estarán completamente pagados. Si asumimos una tasa de apreciación del 4% anual, cada propiedad que compraste por 150.000€ ahora valdrá más de 551.000€. Si multiplicamos eso por tus cuatro propiedades, tendrías una riqueza de más de 2,2 millones de euros.

Además, tu flujo de efectivo también habría crecido. Si asumimos una tasa de crecimiento del 3,2% anual para tus rentas, tendrías un flujo de efectivo anual de más de 78.000€ al cabo de 30 años.

Vender las propiedades después de 30 años

Este es un escenario muy simple: en lugar de mantener las propiedades, decides venderlas después de 30 años. Si recordamos, el valor de cada propiedad se ha incrementado hasta los 551,000 euros. Al vender las cuatro propiedades, obtendrías unos asombrosos 2,204,000 euros.

Ahora, ten en cuenta que habría gastos de venta y posiblemente impuestos sobre las ganancias de capital, pero, en términos generales, tendrías una buena suma de dinero para disfrutar durante tu jubilación. 😎

Refinanciar las propiedades después de 30 años

En lugar de vender, podrías optar por refinanciar las propiedades. Esto implicaría obtener un nuevo préstamo basado en el valor actual de las propiedades y usar ese dinero para invertir en otros proyectos o simplemente disfrutar de la vida.

Digamos que refinancias el 80% del valor total de las propiedades, eso te daría alrededor de 1,763,200 euros. Este dinero podría utilizarse para invertir en más propiedades, en otros tipos de inversiones, o simplemente para disfrutar de un estilo de vida más cómodo.

🚀 Reflexiones finales

La idea detrás de este ejercicio es demostrar el poder de la inversión inmobiliaria a largo plazo. Como puedes ver, incluso con solo cuatro propiedades, puedes acumular una cantidad significativa de riqueza y flujo de caja en un período de 30 años.

Es importante señalar que estas cifras son solo un ejemplo. Las cifras exactas dependerán de tu mercado, las propiedades específicas que compres, las tasas de interés, las tasas de apreciación y muchas otras variables.

Sin embargo, la lección esencial aquí es esta: la inversión inmobiliaria puede ser un camino increíblemente poderoso para alcanzar la independencia financiera. Incluso comenzando con una meta tan modesta como cuatro propiedades de alquiler, puedes acabar siendo un millonario inmobiliario.