Cómo gestionar las reservas de efectivo en propiedades de alquiler: ¿cuánto es suficiente? 🏠💶
Bienvenido a este artículo donde responderé una de las preguntas más comunes entre los inversores inmobiliarios. ¿Cuánto dinero necesitas tener en reserva cuando inviertes en propiedades de alquiler? Toma nota, porque te voy a dar datos, ejemplos y consejos prácticos para que saques el máximo partido a tu inversión.
¿Por qué necesitas una reserva de efectivo? 💡
Las inversiones inmobiliarias pueden ser rentables, pero también están llenas de imprevistos. Quizás no recibas renta durante varios meses, o quizás debas realizar una reparación costosa, como reemplazar un tejado. No importa cuánto planees, siempre debes estar preparado para lo inesperado. Es por eso que necesitas tener una reserva de efectivo.
¿Cuánto necesitas en tu reserva de efectivo? 💰
Existen dos enfoques para determinar cuánto dinero necesitas tener en tu reserva de efectivo.
1. Método técnico: Este método implica calcular el coste futuro de cada elemento de la propiedad que podría necesitar ser reemplazado eventualmente (tejado, calefacción, plomería, etc.) y reservar una cantidad anual para cubrir este gasto. Aunque es un enfoque más preciso, puede ser bastante complejo y requiere mucho tiempo.
2. Método práctico: Este método se basa en asignar una cantidad fija por propiedad. Por ejemplo, puedes decidir poner a un lado 5000€ por cada propiedad que tengas. Este monto cubriría la mayoría de las reparaciones y te protegería en caso de que tuvieras un periodo de vacantes prolongado (los impagos pueden estar a la orden del día).
Adaptando la reserva a la escala de tu negocio 📈
El método que elijas para establecer tu reserva de efectivo dependerá en gran medida del tamaño de tu cartera de propiedades.
Primer enfoque: Negocio de alquiler de propiedades pequeño
Si tienes una cartera pequeña, puedes optar por el método práctico y simplemente poner a un lado una cantidad fija por propiedad. Sin embargo, a medida que tu cartera crece, este método puede no ser suficiente. En este caso, te recomendaría utilizar el método técnico, o considerar reservar una cantidad equivalente a tres veces tus gastos mensuales.
Si tuvieras cuatro o cinco propiedades, utilizando este mismo enfoque, tendrías unos 20.000 o 25.000 euros en el banco, lo cual puede cubrir muchas eventualidades.
Segundo enfoque: Negocio de alquiler de propiedades más grande
Con una cartera más grande de propiedades, digamos 50 propiedades, necesitas un enfoque diferente. En este caso, lo que hacemos es sumar todos nuestros gastos mensuales, que incluyen impuestos, seguros, mantenimiento regular, y pagos de la hipoteca. Luego, multiplicamos esa cifra por tres para obtener la cantidad que debemos tener en nuestras reservas de efectivo.
Por ejemplo, si tienes gastos totales de 20.000 euros al mes (10.000 euros en gastos operativos y 10.000 euros en pagos de hipoteca), entonces necesitas tener 60.000 euros en tu reserva de efectivo.
La reserva de efectivo como seguro 💼
Quizás te preguntes, ¿por qué debería tener tanto dinero simplemente sentado en una cuenta bancaria cuando podría invertirlo y hacerlo crecer? La respuesta es sencilla: la reserva de efectivo es tu seguro.
Es legítimo, y la respuesta es simple: la reserva de efectivo es como una póliza de seguro. Estás asegurando tus propios riesgos y, aunque podrías haber invertido ese dinero en más propiedades, también corres el riesgo de perderlo todo si no tienes suficiente efectivo reservado para manejar una crisis.
Como inversor inmobiliario, siempre debes equilibrar el crecimiento con el riesgo. Sí, podrías usar ese dinero para comprar más propiedades y generar más ingresos. Pero también podrías encontrarte en una situación en la que necesitas dinero en efectivo rápidamente y no lo tienes. En ese caso, te verías obligado a pedir prestado, lo que te costaría intereses y posiblemente te pondría en una situación financiera complicada.
Al final del día, la cantidad que elijas poner en tu reserva de efectivo depende de ti. Pero recuerda: el objetivo de una reserva de efectivo es protegerte a ti y a tu inversión. Así que, ¿cuánto vale esa tranquilidad para ti?
La reserva de efectivo como una póliza de seguro
En conclusión, la cantidad de efectivo que debes tener en tus reservas depende del tamaño de tu negocio de alquiler de propiedades. Para los negocios más pequeños, puede ser suficiente con unos pocos miles de euros por propiedad. Para los más grandes, es recomendable tener una reserva que sea al menos tres veces tus gastos mensuales totales. Sea cual sea el tamaño de tu negocio, recuerda: siempre es mejor tener algo de efectivo a la mano para enfrentar cualquier eventualidad. 🏠💼💪
