Tasa de capitalización (Cape Rate) en inversiones inmobiliarias (y una fórmula que prefiero para analizar las propiedades de inversión)
¿Alguna vez te has preguntado qué es la tasa de capitalización y cómo puedes usarla de manera práctica para analizar tus inversiones inmobiliarias? 😃 Hoy, no solo te explicaré qué es y cómo usarla, sino que también compartiré una lección adicional con una fórmula ligeramente diferente que he usado mucho más durante los últimos 18 años como inversor inmobiliario.
¿Qué es la tasa de capitalización?
La tasa de capitalización, conocida comúnmente como cap rate, es simplemente una proporción entre dos cosas esenciales en la inversión inmobiliaria: los ingresos y el precio. Es una fórmula que te proporciona una relación, generalmente vista como un porcentaje. Por tanto, puedes considerarla casi como un tipo de retorno sobre tu inversión. 📈
La parte superior de esta fórmula es el ingreso neto de explotación (NOI, por sus siglas en inglés) y la parte inferior es el precio de compra. Ahora, debes tener en cuenta que cuando se calcula la cap rate, los costos de cierre iniciales y los costos de reparación deben incluirse en el precio de compra. Esto se debe a que realmente estás intentando entender cuál es el costo total para operar esta propiedad y hacer que genere ingresos.
Desempaquetando la tasa de capitalización
La cap rate es la proporción del ingreso al precio, así que es muy importante entender lo que significa ingreso en este contexto. Comenzamos con el ingreso bruto por alquiler, que es el total esperado del alquiler, y luego deducimos cosas como la pérdida de crédito o de vacantes.
Aquí hay un ejemplo práctico: supongamos que alquilas una propiedad por 2000 euros al mes, pero queda vacía un mes cada dos años entre inquilinos, o un inquilino no te paga a tiempo. Tienes que tener en cuenta este tipo de eventualidades y apartar un porcentaje para ellas.
Luego tenemos los impuestos de la propiedad, el seguro de la propiedad, el mantenimiento y las reparaciones. Este último incluye cosas como cortar el césped, cambiar el inodoro o arreglar una fuga de agua. Si pagas servicios públicos para un edificio de varias unidades, estos también se incluirían en el NOI, al igual que otros gastos misceláneos, como las cuotas de la comunidad de propietarios o las licencias.
Entendiendo la tasa de capitalización con un ejemplo práctico
Hagamos un ejemplo básico. Digamos que ya conoces el NOI de una propiedad y su precio de compra, y quieres averiguar cuál es su cap rate. Imaginemos que tienes una propiedad ya alquilada, sin necesidad de grandes reparaciones, y su precio de compra es de 100.000 euros. Además, has calculado el NOI anual y resulta ser de 10.000 euros.
Para calcular la cap rate, simplemente tomas el NOI y lo divides por el precio. En este caso, sería 10.000 euros divididos por 100.000 euros, lo que nos da una cap rate del 10%. 🎯
Usando la tasa de capitalización como una medida de riesgo
Una de las aplicaciones más útiles de la cap rate es como una medida de riesgo. Así es, la cap rate puede decirte cuánto riesgo asumes al invertir en una propiedad.
Considera esto: cuando ves tasas de capitalización más bajas, especialmente al considerar tasas de capitalización del mercado, puedes suponer que el mercado juzga eso como un riesgo más bajo. Por el contrario, si hay una cap rate más alta asociada con un área o tipo de propiedad, el mercado ha considerado que ese es un riesgo más alto.
Fórmula alternativa para analizar propiedades de inversión
Si bien la cap rate es una herramienta útil para analizar las inversiones inmobiliarias, quiero compartir contigo una fórmula ligeramente diferente que he usado más a lo largo de mi carrera como inversor inmobiliario.
La principal diferencia con esta fórmula es que también tiene en cuenta los gastos de capital, esas reparaciones más grandes que eventualmente tendrás que hacer, como reemplazar el tejado o el sistema de calefacción.
Usando esta fórmula ligeramente modificada, puedes obtener una visión más precisa del rendimiento de tu inversión.
¿Busco inversiones de bajo riesgo y por lo tanto acepto un rendimiento potencialmente más bajo? O ¿Estoy dispuesto a tomar más riesgos para buscar mayores rendimientos?
Esta mentalidad de «cap rate» o tasa de capitalización te permitirá entender y evaluar mejor el riesgo asociado con diferentes tipos de propiedades y ubicaciones dentro de un mercado específico. Es una herramienta esencial en la caja de herramientas de un inversor inmobiliario inteligente. 🧠💼
El papel del «cap rate» en la valoración de propiedades
El cap rate es una medida crucial en la valoración de propiedades. Este se utiliza para calcular el valor actual de los ingresos futuros de una propiedad, lo que proporciona una métrica para comparar diferentes propiedades y mercados. Si bien el uso de cap rates es común en la inversión inmobiliaria, hay que entender que cada propiedad y cada mercado tienen su propio riesgo y rendimiento potencial.
Por ejemplo, puedes encontrarte con una propiedad con un cap rate del 6% en Madrid, y otra con un cap rate del 8% en Valencia. Aunque a primera vista la propiedad en Valencia parece ser una mejor inversión debido a su mayor cap rate, tienes que considerar otros factores de riesgo asociados, como la economía local, las tasas de ocupación, la estabilidad del inquilino y el potencial de crecimiento del alquiler. El cap rate debe utilizarse junto con otras herramientas de análisis y no debe ser la única consideración al tomar una decisión de inversión.
La fórmula del Cap Rate a tu favor: Ejemplo Práctico
Vamos a desglosar un ejemplo práctico para entender mejor cómo funciona la fórmula del cap rate y cómo puedes utilizarla a tu favor. 🏠💶
Supongamos que has encontrado una propiedad que se vende por 150.000 euros y genera unos ingresos brutos anuales por alquiler de 15.000 euros. Después de descontar todos los costos operativos (impuestos, seguros, mantenimiento, administración, etc.), te queda un ingreso neto anual de 10.000 euros.
Para calcular el cap rate de esta propiedad, solo tienes que dividir el ingreso neto anual (NOI) entre el precio de compra:
Cap Rate = NOI / Precio de compra
Cap Rate = 10.000 € / 150.000 € = 0,067 o 6,7%
Así que el cap rate de esta propiedad es del 6,7%. Eso significa que si compras esta propiedad al contado (sin financiación) y los ingresos y gastos permanecen constantes, obtendrás un rendimiento anual del 6,7% sobre tu inversión inicial.
Ahora, supongamos que encuentras otra propiedad en la misma ciudad que se vende por 200.000 euros y tiene un ingreso neto anual de 12.000 euros. Si haces los mismos cálculos:
Cap Rate = 12.000 € / 200.000 € = 0,06 o 6%
Esta propiedad tiene un cap rate del 6%. Comparando ambos cap rates, puedes ver que la primera propiedad te daría un rendimiento anual más alto sobre tu inversión. Sin embargo, como mencionamos antes, el cap rate no debe ser el único factor que consideres al tomar tu decisión de inversión.
El lado oscuro de los Cap Rates: lo que NO te cuentan
Como toda herramienta, los cap rates también tienen sus limitaciones. Por ejemplo, el cap rate asume que los ingresos y gastos permanecerán constantes, lo cual rara vez es el caso en la vida real. Además, la fórmula del cap rate no tiene en cuenta el financiamiento de la propiedad, que puede tener un gran impacto en tu rendimiento final.
Además, el cap rate tampoco tiene en cuenta las grandes reparaciones o mejoras que puedas necesitar hacer en la propiedad (también conocidas como gastos de capital o CapEx). Por ejemplo, si sabes que vas a tener que reemplazar el tejado en un par de años, este es un coste que deberías considerar en tu análisis. 😱💸
Para tener en cuenta estos costes, puedes utilizar una versión modificada de la fórmula del cap rate que también incluya los gastos de capital. Esta fórmula es comúnmente conocida como «Cash on Cash Return» o rendimiento del efectivo sobre el efectivo, y se calcula de la siguiente manera:
Cash on Cash Return = (NOI – CapEx) / Precio de compra
Conclusión
En conclusión, el cap rate es una herramienta de análisis inmobiliario muy valiosa, pero al igual que cualquier otra métrica financiera, tiene sus limitaciones y no debe ser el único factor que consideres al tomar una decisión de inversión.
El cap rate puede darte una idea rápida de cómo se compara una propiedad o un mercado con otros en términos de rendimiento potencial. Pero siempre debes profundizar y considerar otros factores, como el estado de la economía local, las tasas de ocupación, la estabilidad del inquilino, el potencial de crecimiento del alquiler y los costos de capital futuros.
Además, si estás financiando tu propiedad, necesitarás hacer cálculos adicionales para tener en cuenta el costo de tu préstamo. Este es otro factor que puede tener un gran impacto en tu rendimiento final y que no se refleja en el cap rate.
Recuerda, cada inversión es única y requerirá un análisis y evaluación exhaustivos. Asegúrate de entender todas las métricas y factores que están en juego antes de tomar una decisión. Y siempre es útil buscar el asesoramiento de un profesional de bienes raíces o un asesor financiero si no estás seguro.
Para resumir, la fórmula del cap rate es una herramienta esencial en la inversión inmobiliaria, pero no es un atajo para el análisis exhaustivo. Se debe usar con prudencia y en combinación con otras métricas y factores relevantes.
Recuerda siempre que invertir en bienes raíces puede ser una excelente manera de construir riqueza, pero también conlleva riesgos. Siempre haz tu diligencia debida, haz tus propios cálculos y considera todas las variables antes de tomar una decisión.
