El impacto de las ADU en su vecindario: percepciones versus realidad€ €
La imagen principal es cortesía de empatía moderna y es su Modelo Nano L ADUprestado por 3DUS.
Una oleada de ansiedad ha golpeado a las comunidades vecinas a medida que las jurisdicciones locales, del condado y estatales han seguido relajándose. reglas sobre la construcción de ADU (Unidades de vivienda accesorias) en zonas residenciales.
Estas estructuras de vivienda más pequeñas, ubicadas en la misma parcela de tierra que una casa unifamiliar principal adyacente ocupada por el propietario, continúan generando mucho interés tanto de los propietarios que desean construir ADU como de los inquilinos que buscan encontrar arreglos de vivienda asequibles en barrios deseables.
Para obtener una mejor comprensión de lo que ha estado alimentando el interés de los propietarios de viviendas en las ADU, asegúrese de leer nuestra descripción general de las muchos beneficios de las ADU prefabricadas.
Crecimiento masivo en permisos ADU
En nuestro artículo sobre las ADU prefabricadas, dijimos que cualquier persona interesada en monitorear las últimas tendencias en las ADU debe observar de cerca a California. Los cambios legislativos de California han causado una enorme aumento de permisos ADU entre 2016 y 2019 con un aumento del 1.059 % en los permisos emitidos: ¡de 1.269 permisos en 2016 a 14.702 en 2019! Los Ángeles lidera la tendencia con casi 7,000 permisos emitidos en 2019, un enorme aumento de los insignificantes 15 permisos emitidos en 2013.
También recomendamos realizar un seguimiento de Seattle, Portland, Denver y el condado de Montgomery, Maryland, para mantenerse al tanto de los cambios recientes en las reglas y políticas de ADU.
El gran debate de la ADU
Desde que se cambiaron las regulaciones en California, ya en 2017, lo que abrió la construcción de ADU y la conversión de garajes a ADU, los pros y los contras se han debatido en las reuniones del Concejo Municipal, en grupos de redes sociales vecinales en línea y en persona. vecino a vecino.
Para estimular la construcción, los gobiernos locales y estatales han desarrollado planes para acelerar el proceso de construcción y permisos. Muchos están ofreciendo incentivos financieros en relación con los gastos de planificación, construcción y operaciones de una ADU, con el objetivo de aumentar el inventario de alquiler asequible para personas de ingresos bajos a moderados.
Problemas de la comunidad relacionados con las ADU
Ha habido una serie de temas planteados en varios foros que discuten el impacto de las ADU en las comunidades locales. Nuestro objetivo en este artículo es ayudar a los propietarios de viviendas a comprender de manera realista los problemas comunitarios más amplios relacionados con las ADU, al tiempo que los alentamos a participar en la planificación de sus comunidades y vecindarios locales.
Si bien creemos firmemente que los beneficios agregados de las ADU superan significativamente los posibles inconvenientes, especialmente para los propietarios de viviendas, reconocemos que esto solo es posible con una planificación y administración efectivas.
Es igualmente importante que los propietarios comprendan sus derechos personales y las opciones para construir y poseer una ADU, así como comprender cómo administrar mejor sus comunidades que encontrarán un número creciente de estas unidades en los próximos años.
Impactos negativos percibidos de las ADU en vecindarios residenciales unifamiliares
los preocupaciones más comúnmente expresadas por los propietarios de viviendaspertenecientes a la proliferación de ADU en comunidades residenciales, se pueden agrupar en estas categorías:
- Densidad aumentada
- Aumento del tráfico y estacionamiento
- Mayor porcentaje de inquilinos
- Valor decreciente de la vivienda
Densidad aumentada
“Las ADU alterarán la estructura de nuestro tranquilo vecindario residencial unifamiliar. El área atraerá a más transeúntes y se sobrepoblará”
La creencia de que las ADU pueden transformar un vecindario tranquilo en un “paraíso para inquilinos transitorios” o en una atracción turística no regulada para fiesteros disruptivos es una exageración.
En primer lugar, muchos propietarios de viviendas no construyen ADU principalmente para obtener ingresos por alquiler, sino por el espacio adicional y la funcionalidad que ofrece a una familia existente. De acuerdo a un estudio máximola razón principal por la que los propietarios construyen una ADU es para los miembros de la familia que envejecen.
En segundo lugar, dado que la mayoría de las personas pasan más tiempo en casa, la necesidad de tener un santuario para el trabajo, el tiempo privado, las salas de estudio de los niños, etc. es real. Lo más probable es que la población de su vecindario se mantenga relativamente plana, ya que el espacio adicional para vivir sirve como una extensión para los residentes existentes.
En caso de que su vecino decida alquilar una ADU, es posible que las leyes locales solo permitan hasta dos personas por los pies cuadrados maximizados. Muchos estados tienen límites en el tamaño y la ocupación de una ADU, por lo que no hay necesidad de preocuparse de que una familia de cuatro se mude al patio trasero de su vecino.
Dado que las ADU se construyen unidad por unidad controlada, es probable que el carácter del vecindario permanezca intacto desde la perspectiva de la densidad.
En cuanto a los inquilinos de ADU ruidosos e hiperactivos, se seguirán aplicando las reglas de sus jurisdicciones. Las horas de silencio aún se aplicarán independientemente de la densidad de una parcela de tierra. Las preocupaciones sobre los «transeúntes» que habitan en el tranquilo vecindario residencial están lejos de ser realistas, ya que cualquiera que busque arrendar una ADU está buscando obtener un retorno justo de la inversión y probablemente cobraría una tarifa de mercado razonable para atraer a personas deseables y responsables. inquilinos
“Las unidades de alquiler, con más personas que dormitorios, serán una carga para los servicios existentes del vecindario: sistemas de alcantarillado, uso de agua, recolección de basura y otros recursos”
Los límites en el tamaño de las ADU y las restricciones en la habitabilidad son clave para garantizar que las ADU no degraden los servicios existentes, como alcantarillado, agua, electricidad y otros recursos.
Se deben hacer cumplir los códigos de zonificación R-1 existentes, específicamente las reglas relacionadas con el «Uso» (cómo se usa una estructura) y la «Densidad» (cuántas estructuras y residentes por parcela).
Aumento del tráfico y estacionamiento
“El tráfico y el estacionamiento se convertirán en un problema a medida que se estacionen más autos en las calles residenciales, si los garajes se convierten en ADU”
Se deben considerar los requisitos para proporcionar estacionamiento fuera de la vía pública para todas las áreas zonificadas de ADU. Estas mandatos de estacionamiento fuera de la calle están ganando el favor tanto de los defensores como de los opositores de las ADU, ya que ambas partes reconocen la necesidad de hacer cumplir un porcentaje saludable de uso del estacionamiento en vía, en promedio alrededor del 60%.
Curiosamente, estudios realizados en Portland, Oregón y el Área de la Bahía de San Francisco encontró que los hogares ADU poseen un promedio de solo 0.9 autos cada uno. Por lo tanto, la conclusión de que los hogares ADU poseen menos automóviles que sus contrapartes tradicionales de la “vivienda principal” (actualmente 1.8 vehículos para el promedio nacional) sugeriría que el problema del estacionamiento es exagerado.
Seattle, Portland, Denver y el condado de Santa Bárbara son las excepciones a este enfoque, ya que recientemente eliminaron los requisitos para un espacio de estacionamiento dedicado por ADU.
Mayor porcentaje de inquilinos
“Nuestro vecindario se llenará de inquilinos, lo que conducirá a la ruina ya que no tienen el orgullo de ser propietarios de la propiedad”
La disposición de ocupación del propietario
En casi todas las leyes ADU que revisamos, existe una disposición que protege contra alquileres excesivos. Con la excepción de Seattle y Portland, si un propietario construye una ADU, no puede alquilar tanto la ADU como su propiedad principal al mismo tiempo. Esto se conoce como el “disposición de ocupación del propietario” lo que ayuda a mantener la zona R-1 (zonas destinadas a viviendas unifamiliares) y evita que se densifiquen como zonas R-2.
Dado que muchas reglamentaciones exigen que los propietarios residan en las instalaciones, ya sea en la vivienda principal o en la ADU, la la preocupación por el propietario vacante no es un problema. Además, existen límites en el tamaño y la cantidad de ADU en una determinada parcela de terreno, lo que limitará directamente la cantidad de inquilinos que pueden ocupar el espacio. Muchas ciudades tienen códigos de ocupación que evitan el hacinamiento en función de factores de salud y seguridad.
También tenga en cuenta que un propietario puede construir una ADU por motivos distintos a los ingresos por alquiler, como alojar a padres ancianos, hijos adultos o cuidadores de tiempo completo. Todas estas son situaciones que, de ninguna manera, conducen a la degradación de una propiedad debido a que tiene excesivos inquilinos.
Valor decreciente de la vivienda
Las ADU brindan una gama tan amplia de uso flexible durante largos períodos de tiempo por los cuales los compradores de vivienda están demostrando su disposición a pagar una prima. Una advertencia importante, por supuesto, es que cualquier ADU recién construida debe ser construida profesionalmente, cumplir con los estándares de construcción locales y encajar bien con el diseño de la casa principal y encajar con la estética general del vecindario.
Tendencias recientes de Forbes confirmar que las propiedades con ADU se venden más rápido y aumentan de valor, en comparación con las propiedades sin ADU.
La mayor amenaza para la disminución del valor de las viviendas debido a las ADU sería el escenario poco realista de una proliferación de estructuras poco atractivas y de baja calidad, sin que las juntas locales de aprobación de diseño y los códigos de construcción disminuyan.
La realidad es que la calidad de construcción y diseño de las ADU continúa mejorando, y el producto terminado a menudo tiene un estándar más alto que el de la casa principal correspondiente. La creciente conciencia de los muchos beneficios de las ADU está alimentando la demanda de propiedades con ADU. En particular, Ingresos por alquiler de ADU está ampliando el poder adquisitivo de los posibles compradores de vivienda.
El mayor riesgo relacionado con las valoraciones y las ADU implica el momento de una venta poco después de la construcción de una ADU de alta gama. La demanda de ADU de calidad seguirá creciendo durante muchos años, lo que impulsará aún más el valor de las viviendas. Sin embargo, a corto plazo, no se puede garantizar un rendimiento positivo de una inversión en ADU.
La línea de fondo
Las ADU tienen siempre sido parte del inventario de viviendas, simplemente cayeron en desgracia cuando los códigos de zonificación desalentaron su construcción
En julio de 2020, Freddie Mac publicó un Informe de investigación que estimó el número de propiedades residenciales de EE. UU. con ADU en 1,4 millones. Su investigación encontró que las listas para la venta en el MLS de ADU habían aumentado de menos de 2,000 por mes en 1997 a más de 12,000 en 2018. Entre 2009 y 2019, la cantidad de listas de ADU por primera vez promedió 8.6% año tras año. año de crecimiento.
Aproximadamente 70,000 propiedades con ADU se vendieron en 2019, lo que representó el 4.2% del total de viviendas vendidas en MLS. En comparación, en 2000, sólo se vendieron 8.000 propiedades (1,1% de las ventas totales) con ADU.
Como porcentaje, las ADU siguen siendo una porción muy pequeña del stock total de viviendas. En 2019, por ejemplo, la proporción de listados activos para la venta con ADU alcanzó solo el 6,8 %.
Al pensar en el futuro de los vecindarios unifamiliares, nos alienta pensar en la confluencia de estas tendencias crecientes: envejecimiento en el lugar; vivienda multigeneracional; ingresos de alquiler complementarios; y oficinas remotas y negocios domésticos. Las ADU son activos invaluables y redes de seguridad que ayudan a los propietarios de viviendas y sus familias a sobrellevar futuros impredecibles.
Recursos de regulación de ADU
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