Qué incluir en un contrato de reforma de vivienda para prevenir problemas
Mientras contemplas tu próxima proyecto de mejoras para el hogar con entusiasmo, lo último que tiene en mente es entablar un litigio con su contratista. Sin embargo, la realidad es que los propietarios deben protegerse a sí mismos y a sus activos a través de un contrato de renovación bien redactado, ya que el proceso de renovación está plagado de riesgos y posibles trampas legales. Conocer sus derechos legales y las leyes de su estado es fundamental para elaborar y firmar un acuerdo legalmente vinculante que protegerá sus bienes e intereses.
Componentes de un contrato de renovación
Aquí están los componentes clave de un contrato de mejoras para el hogar que siempre debe incluirse y respaldarse con detalles explícitos. A medida que surjan preguntas durante las negociaciones del contrato, asegúrese de que se respondan sin ambigüedades dentro del contrato escrito. Si es necesario, se puede utilizar una adenda al contrato para este fin. Debe seguir una regla general para modifique su contrato para responder a nuevas preguntas que surjan y para confirmar los detalles de cualquier nueva decisión o solicitud de cambio.
- Alcance del Trabajo
- Calendario de pago
- Indemnización
- Horario de Trabajo
- Garantía
- Resoluciones de disputas
- Seguro
- Condiciones generales
Recursos adicionales y lecturas recomendadas
1. Alcance del Trabajo
Defina su Alcance del Trabajo clara y cuidadosamente para eliminar preguntas o ambigüedades una vez que comience su proyecto. Definir términos cuando sea necesario.
Ejemplo: El propietario define el área fuera de las puertas de la Master Suite como un «balcón». ¿Es esto lo mismo que “pórtico”, como lo define el Contratista?
Para reducir disputas donde una parte infiere algo o tiene conocimiento tácito que no es obvio para la otra parte, crear un alcance fácil de entender. El Alcance del trabajo también debe ser específico sobre:
- Materiales usados
- Servicios que se prestarán; y
- Servicios que no lo haré ser proporcionado
Sea lo más granular posible, especialmente cuando sabe lo que quiere. Defina marcas, tipos de materiales y números de productos cuando estén disponibles y sean conocidos. También asegúrese de incorporar cualquier característica clave que se haya confirmado casualmente como dentro del alcance, sin importar cuán pequeña sea.
Los interruptores de luz son un ejemplo perfecto de requisitos que necesitan detalles precisos, ya que hay una amplia gama de precios y características para elegir. Sin especificaciones explícitas, el contratista puede declarar legalmente que el trabajo terminado cumplió con los requisitos del contrato. La selección de pintura y las expectativas son otro buen ejemplo.
Ejemplo: Solo debe usarse la pintura mate para interiores Spartawall de Dunn Edwards. Cada habitación debe tener un mínimo de dos capas completas de pintura acrílica mate Dunn Edwards DE2221.
Los contratos deben establecer claramente qué elementos serán responsabilidad del propietario o del contratista para seleccionarlos y comprarlos.
Ejemplo: El contratista será responsable de comprar todas las puertas de los dormitorios, el propietario será responsable de comprar todos los herrajes y accesorios de las puertas, lo que incluye, entre otros, rieles, bisagras, cerrojos de las manijas de las puertas, etc.
Los mejores documentos de Alcance del trabajo que hemos visto generalmente tienen un apéndice configurado como una matriz con todos los elementos enumerados. La responsabilidad de cada elemento está claramente definida con una “X”. Cuando todo está dicho y hecho, cualquier elemento más allá de un Ámbito de trabajo bien documentado debe considerarse una Orden de cambio, para lo cual también se debe establecer un proceso para su manejo.
También asegúrese de incluir una cláusula que establezca que el trabajo debe realizarse de acuerdo con Leyes y Ordenanzas del Código de Construcción local. Especifique quién será responsable de obtener los permisos necesarios. Si su jurisdicción local permite que el propietario o el contratista obtengan los permisos, asegúrese de comprender las implicaciones de esta asignación de responsabilidad. Especifique que cualquier trabajo que no pase la revisión del inspector de edificios debe volver a trabajarse hasta que la ciudad apruebe el trabajo. Para obtener más información sobre los permisos, consulte Permisos de renovación 101.
Un alcance de trabajo bien escrito no debe dejar nada que cuestionar.
2. Calendario de pago
Los contratos de construcción generalmente se pagan cuando se cumplen ciertos hitos acordados, como un porcentaje de finalización, sobre la base de un porcentaje de costo incrementado o al final en una suma global, una vez que se completa el trabajo. Cómo, cuándo y cuánto debe pagar al contratista debe definirse explícitamente en el contrato. La lista de fechas de pago y los hitos correspondientes se conoce como el Calendario de pago.
Asegúrese de que se le facture en cada intervalo y que el receptor del pago firme al recibir cada pago. Una buena práctica es tomar una foto de cada cheque. Asegúrese de entender las reglas de su estado o municipio local con respecto a leyes de gravamen de mecánicos y abordar el pago de subcontratistas en su contrato.
En muchos estados, la cantidad que un contratista puede solicitar por adelantado como pago inicial es limitada. Asegúrese de consultar las leyes locales relacionadas con la cantidad permitida y el cálculo correspondiente. Una solicitud de una cantidad inusualmente grande puede ser ilegal y es una señal de que el contratista puede estar experimentando dificultades financieras. Para obtener más consejos sobre cómo detectar contratistas inferiores, lea Señales de un mal contratista antes de firmar un contrato.
3. Indemnización
Indemnización en sus términos más simples significa «eximir de responsabilidad» y tiene por objeto brindar protección a una parte específica contra daños y eximirlos de la responsabilidad causada por sus propias acciones. Una cláusula de indemnización puede proteger a un propietario de la responsabilidad en caso de que alguien sufra lesiones en su propiedad durante el proyecto de construcción. Es una práctica común que un contrato de construcción incluya una cláusula para «indemnizar» al propietario de la vivienda contra reclamos y responsabilidades. Consulte las leyes de su estado para conocer las normas sobre las disposiciones de indemnización de contratos de construcción.
4. Horario de Trabajo
Definir una fecha de inicio y la duración de un proyecto es importante para establecer expectativas para que su contratista tenga una idea del cronograma que tiene en mente. Incluya siempre una fecha de inicio acordada y una fecha de finalización aproximada para el proyecto. Comprensiblemente, las inclemencias del tiempo pueden hacer que agregue algunos días para proyectos exteriores. Actos de la naturaleza imprevistos también pueden hacer que el cronograma se retrase, pero mantenga una aproximación de su cronograma para protegerse contra «ausencias».
5. Garantía
Un contratista profesional no debería tener problemas para respaldar el producto de su trabajo. Incluya siempre una razonable sección de garantía dentro de un contrato para asegurarse de que el el trabajo se realiza como se esperaba. Un ejemplo sería una cláusula para la impermeabilización de una cubierta. En estados como California, las lluvias caen solo durante los meses de invierno. Una cubierta recién impermeabilizada no podría probarse a fondo si se construyera en la primavera.
Como propietario de una vivienda, sería razonable solicitar una garantía mínima de un año para cubrir los defectos de la obra del contratista. Si el contratista niega esta solicitud, sería prudente seguir adelante y encontrar uno que se adapte a sus inquietudes. Tenga en cuenta que los contratistas justos pueden estar dispuestos a ofrecer garantías extendidas, a un costo razonable. Para obtener más información sobre las garantías, lea Conceptos clave de las garantías de construcción.
6. Resoluciones de disputas
En caso de que haya una disputa sobre su contrato o el proyecto, es útil tener un proceso acordado para remediar la situación. Se debe incluir en el contrato un acuerdo para arbitrar con un mediador y un lugar acordados mutuamente.
7. Seguro
Es imperativo pedir prueba de responsabilidad y seguro de compensación para trabajadores tanto del contratista general como de todos los subcontratistas que trabajan en su propiedad. Para obtener más información sobre los requisitos de seguro, consulte Cómo seleccionar un contratista calificado y confiable.
8. Condiciones generales
Todos los artículos misceláneos se pueden capturar en una sección de Condiciones Generales. Cualquier artículo que sea exclusivo de su propiedad debe capturarse aquí. A continuación se muestran algunos ejemplos:
