Estrategias para pagar deudas en propiedades de alquiler: Cómo elegir la correcta
Una de las facetas más fundamentales de la inversión inmobiliaria es la del pago de la deuda. Un tópico del que muchos huyen como si fuera la peste, pero que en realidad es crucial para el éxito a largo plazo en este sector. ¿Listos para comenzar? ¡Vamos allá!
¿Debo pagar mi deuda inmobiliaria?
El pago de deuda en propiedades de alquiler puede parecer contraproducente para algunos. ¿Por qué pagar deudas cuando puedes reinvertir ese dinero para adquirir más propiedades, verdad? Sin embargo, hay momentos y circunstancias en los que pagar la deuda puede ser la elección más inteligente.
Nota: El pago de deuda puede brindarte beneficios como la reducción de riesgo y el incremento del flujo de caja.
Imagina que estás en un punto de tu carrera inversora donde ya tienes un considerable patrimonio. Pagar la deuda en algunas propiedades puede ser como retirar algunas fichas de la mesa después de una buena racha en el póker. Asegura tus ganancias, reduce tu exposición y te pone en una posición más segura.
Por supuesto, hay que tener en cuenta que este enfoque puede variar dependiendo de cada inversor y su contexto específico. Asumamos que decides que es el momento adecuado para pagar algunas o todas tus deudas inmobiliarias. Ahora la pregunta es… ¿Cómo decidir cuál pagar primero?
El método de la «bola de nieve» frente a la «avalancha»
Existen dos estrategias predominantes en la gestión de deudas: el método de la «bola de nieve» y el de la «avalancha». Estos métodos nos ayudan a priorizar qué deudas pagar primero, pero cada uno tiene un enfoque diferente:
- Bola de nieve: Este método implica pagar primero las deudas con los saldos más pequeños. Aquí, la motivación psicológica de «ver resultados rápidos» es clave.
- Avalancha: Por otro lado, este método implica enfocarse en las deudas con la tasa de interés más alta primero, independientemente del tamaño del saldo de la deuda.
Si bien cada método tiene sus ventajas, yo personalmente recomiendo un enfoque híbrido que considere varios factores: tamaño de la deuda, tasas de interés, riesgo de la deuda y efecto en el flujo de caja.
Cómo priorizar tus deudas
Hay que priorizar las deudas más arriesgadas, como las que tienen tasas de interés altas o plazos de vencimiento cercanos. A continuación, te dejo un par de consejos para decidir cuál de tus deudas pagar primero:
- Deudas de alto riesgo: Si tienes una deuda con una tasa de interés alta o con un vencimiento próximo, ponla en el top de tu lista. Un préstamo con una fecha de vencimiento próxima puede resultar en un pago considerable, por lo que vale la pena deshacerse de él cuanto antes.
- Tamaño del préstamo: Los préstamos más pequeños pueden ser más fáciles de eliminar por completo, lo que no solo proporciona una victoria psicológica, sino que también libera el flujo de caja mensual que se estaba destinando a ese pago de la deuda.
- Ratio de flujo de efectivo a principal: Considera el impacto en el flujo de efectivo si pagaras una deuda en particular. Si tienes un préstamo personal con un pago elevado en relación con el saldo pendiente, puede tener sentido pagar ese préstamo antes que otros.
La psicología detrás de las estrategias de pago de deuda 💭
El argumento a favor de la bola de nieve de la deuda es que, si pagas primero la deuda más pequeña, obtienes un par de beneficios. Desde el punto de vista psicológico, estás progresando y eso se siente bien. Poder pagar una deuda y dejarla atrás en los próximos seis meses es muy satisfactorio psicológicamente. Además, liberar ese flujo de efectivo al inicio del proceso acelera la bola de nieve.
Por otro lado, la avalancha de deuda podría ser la decisión correcta desde el punto de vista matemático, ya que, en última instancia, te permitiría ganar más dinero si te ciñes a todo el proceso. Pero puede ser difícil mantener la motivación si se trata de una deuda grande, que podría llevar años y años pagar.
Mi enfoque ha sido una especie de híbrido de los dos. No descarto el enfoque de alta tasa de interés de la avalancha de deuda. Priorizo las deudas por el tamaño del préstamo, tratando de enfocarme en pagar primero las más pequeñas. Pero también doy una mayor prioridad a los préstamos que considero arriesgados y a aquellos que tienen altas tasas de interés.
👉 Haz que tu dinero trabaje para ti 🏠💸
Si estás pagando una hipoteca con una tasa de interés del 4% y, por otro lado, puedes invertir en un inmueble que produce un rendimiento del 7%, te convendría seguir pagando tu hipoteca y utilizar cualquier dinero extra para invertir en la nueva propiedad.
No olvides que la inversión inmobiliaria es un juego de flujo de efectivo. Si al pagar una deuda estás liberando flujo de efectivo, entonces eso acelera tu bola de nieve de deuda. No te olvides de los beneficios psicológicos de esto también, sentir que estás avanzando es muy gratificante y motivador.
Por ejemplo, supón que tienes una deuda de 50,000€ a un interés del 3%. Podrías optar por realizar pagos adicionales para pagar esta deuda más rápidamente. Sin embargo, si en su lugar, utilizas ese dinero para invertir en una propiedad que genera un 7% de retorno, estarías obteniendo un beneficio neto del 4% (7% – 3%). Esto es lo que llamamos arbitraje de deuda.
No obstante, hay que considerar que este tipo de estrategia conlleva un mayor nivel de riesgo. Es importante tener en cuenta tus propias circunstancias financieras y nivel de comodidad con el riesgo antes de adoptar una estrategia de este tipo.
👉 Prioriza las deudas de alto riesgo🚨
Para mí, la prioridad a la hora de pagar una deuda no solo se basa en la tasa de interés o en el monto de la deuda, sino también en el nivel de riesgo que presenta la deuda. ¿Cómo es eso? Bueno, algunos préstamos tienen más riesgo que otros.
Por ejemplo, algunos préstamos tienen algunas «cláusulas» que los hace de mayor riesgo. Imagina por ejemplo que un tipo de préstamo te obliga a realizar un pago grande y único en un punto específico en el futuro. Este tipo de deudas tienen mayor riesgo porque si no puedes hacer ese pago en el momento en que se debe, podrías terminar perdiendo tu propiedad.
Otro factor a considerar es la tasa de interés. Aunque un préstamo pueda tener una tasa de interés relativamente baja, si es un préstamo a tipo variable, esa tasa puede subir en el futuro, lo que aumenta tu riesgo.
En estos casos, podría ser inteligente priorizar el pago de este tipo de deudas para reducir tu riesgo general. Además, si tienes una deuda con un prestamista que no te parece confiable, podría ser aconsejable pagar esa deuda lo más rápido posible.
Cómo optimizar el pago de tus deudas 📈
Cuando se trata de optimizar el pago de tus deudas, aquí tienes algunas tácticas que puedes utilizar:
- Revisar regularmente tu portafolio: Así puedes identificar oportunidades para refinanciar o consolidar tus deudas.
- Refinanciar a una tasa más baja: Si encuentras una tasa de interés más baja, refinanciar tu deuda puede ahorrarte mucho dinero a largo plazo.
- Priorizar el pago de las deudas con tasas de interés más altas: Esto puede ahorrarte dinero en intereses a largo plazo.
- Considerar la consolidación de deuda: Esto puede ayudarte a reducir tus pagos mensuales y simplificar tu gestión de deuda.
- Aprovechar las deducciones fiscales: Los intereses pagados por las hipotecas son deducibles de impuestos. Asegúrate de aprovechar todas las deducciones fiscales disponibles para ti.
En conclusión, el camino hacia la libertad financiera a través de la inversión inmobiliaria es un viaje lleno de decisiones estratégicas. Desde qué propiedades comprar, a qué deudas pagar primero, cada elección que hagas tendrá un impacto en tu rendimiento financiero a largo plazo. Al seguir estos consejos y tácticas, puedes tomar decisiones más informadas y estar más cerca de lograr tus objetivos financieros.
Estrategias adicionales para pagar la deuda 🔄💰
Existen estrategias adicionales que puedes considerar a la hora de pagar la deuda de tus propiedades de alquiler:
- Combinar el pago de deuda con la refinanciación: Si tienes una deuda más grande que te llevaría más tiempo pagar, considera la posibilidad de refinanciarla. Esto te permitirá reducir tu tasa de interés y liberar flujo de efectivo que puedes utilizar para pagar otras deudas.
- Ser estratégico con la refinanciación: Considera la posibilidad de refinanciar una propiedad y utilizar los ingresos para pagar la deuda de otra. Esto podría permitirte aumentar tu flujo de efectivo y reducir tu perfil de riesgo.
En resumen, pagar la deuda en tus propiedades de alquiler es una decisión personal que depende de tus metas financieras y tu tolerancia al riesgo. Sin embargo, al seguir estos consejos y considerar las diferentes estrategias disponibles, puedes tomar decisiones informadas y optimizar tus inversiones inmobiliarias en función de tus necesidades.
