Alquiler vacacional: ¿cuánto se gana con un piso turístico?

El margen de beneficio para los inversores de pisos turísticos se encuentra entre el 15% y el 20% de las ganancias netas del piso. Un propietario que decida alquilar su vivienda a través de HomeAway puede obtener más de 33.000 euros anuales de media. En algunos puntos de España, como Marbella, los ingresos pueden llegar hasta los 50.000 euros al año, según esta misma fuente. Por otro lado, según los cálculos de Airbnb, la plataforma de alquileres turísticos, un propietario de una casa para cuatro huéspedes logrará 1.797 euros al mes en Barcelona, 1.709 euros en Cádiz y 1.464 euros en Vizcaya. En Tarragona, Almería y Alicante, los ingresos son más bajos.

En esta url de la web de Airbnb puedes calcular el potencial que tiene tu inmueble para alquiler vacacional.

Alquiler vacacional: análisis en detalle

Tener un inmueble al cual llamar hogar es el sueño al que aspiran millones de personas, sin embargo, el potencial que puede tener una propiedad en la actualidad no solo se traduce en una residencia.  Hoy en día, cientos de inversores utilizan sus casas o apartamentos para alquilarlos a turistas que quieren disfrutar de una estadía en sus ciudades por períodos de visita bastante cortos.

Ya sea una propiedad completa o un espacio determinado, los apartamentos con fines turísticos son una realidad en España y representan una buena oportunidad de ingresos para quienes se dedican a este negocio.

En 2021 se registraron alrededor de 294,000 apartamentos turísticos, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).  En ese año casi 12,5 millones de personas decidieron que los pisos turísticos eran la mejor manera de alojarse en el país.

Esta industria se ha convertido en una de las mejores maneras de extraer rentabilidad a cualquier tipo de propiedad. Los ingresos medios anuales por esta modalidad, en la provincia de Cádiz por ejemplo, ascendieron en 2020 a los 40,943 euros, según datos de la empresa HomeAway.

Con los impuestos que se pagan y el mantenimiento que se debe dar a estos espacios, se dice que el margen de beneficio para los inversores se encuentra entre el 15 y el 20% de las ganancias netas del piso.

¿Qué viviendas pueden alquilarse con fines turísticos?

Los requisitos de los alquileres turísticos son muy fáciles de cumplir y están contemplados en el artículo 6 del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, sobre viviendas con fines turísticos. Estos son:

1. Disponer de licencia de ocupación, y cumplir en todo momento con las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas.
2. Las habitaciones tendrán ventilación directa al exterior o a patios y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas. Este requisito no será exigible cuando la vivienda o el edificio en el que se integra esté catalogado como Bien de Interés Cultural y el nivel de protección impida realizar algún tipo de obra, modificación o intervención que sea necesaria para cumplir con el requisito.
3. Estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato y acorde al número de plazas de que dispongan.
4. Botiquín de primeros auxilios.
5. Disponer de información turística, en soporte físico o electrónico, de la zona, zonas de ocio, restaurantes y cafeterías, comercios y tiendas de alimentos, los aparcamientos más próximos a la vivienda, servicios médicos existentes en la zona, medios de transporte urbano, plano de la localidad y guía de espectáculos.
6. Todas las viviendas dispondrán de Hojas de Quejas y Reclamaciones a disposición de las personas usuarias, y de cartel anunciador de las mismas en un lugar visible dentro de la vivienda.
7. Limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevas personas clientas.
8. Ropa de cama, lencería, menaje de casa en general, en función a la ocupación  de la vivienda y un juego de reposición.
9. Facilitar a las personas usuarias un número de teléfono para atender y resolver de forma inmediata, cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda.
10. Tener a disposición de las personas usuarias información e instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos u otros dispositivos que lo requieran para su correcto uso.
11. Informar a las personas usuarias de las normas internas relativas al uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda, así como la admisión y existencia de mascotas en la vivienda, restricciones para personas fumadoras así como las zonas de uso restringido.

¿Qué viviendas no pueden alquilarse con fines turísticos?

No se pueden considerar viviendas con fines turísticos las que estén bajo algunas de estas condiciones:

1. Las viviendas que, por motivos vacacionales o turísticos, se cedan, sin contraprestación económica.
2. Las viviendas contratadas por tiempo superior a dos meses computados de forma continuada por una misma persona usuaria.
3. Las viviendas situadas en el medio rural, que, en caso de que se destinen a alojamiento turístico, se regularán por lo establecido en el artículo 48 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre y por el Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo, debiendo constituirse como casa rural o como vivienda turística de alojamiento rural (VTAR) y sólo en caso de no poder cumplir con los requisitos de estas dos figuras podrán hacerlo como vivienda con fines turísticos, con las limitaciones de no comercializarse como alojamiento rural.
4. Los conjuntos formados por tres o más viviendas o apartamentos de una misma persona titular o explotadora, que estén ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles contiguos o no (en el radio de un km.), siéndoles de aplicación la normativa sobre los establecimientos de apartamentos turísticos, regulados en el Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Referencias:

• El regreso de las viviendas turísticas por Juanjo Bueno (2021). El País.
• Descubre cuánto podrías ganar con el alquiler vacacional de tu vivienda en Cádiz por Ana Belén Madrid (2020). La Voz de Cadiz.
• Medición del número de viviendas turísticas en España y su capacidad. 2020.  Instituto Nacional de Estadística (INE).
• Viviendas con fines turísticos: preguntas frecuentes. Junta de Andalucía; consejería de Turismo, Cultura y Deporte.