Cómo elegir el mejor constructor para tu reforma en 4 pasos
Mientras asistía a un evento social en la casa de un amigo, el tema de conversación se convirtió en contratistas y proyectos de renovaciónespecíficamente cómo encontrar un contratista calificado y confiable.
Nuestro anfitrión había instalado recientemente una hermosa piscina en el suelo. Mientras nos maravillábamos de su belleza, compartió el tormento que soportó de su contratista general durante la instalación de la piscina, que tomó varios meses. A medida que avanzaba la velada, otros invitados reflexionaban sobre sus propias sagas sobre contratistas incompetentes o proyectos que parecían no terminar nunca o que terminaron costando mucho más de lo presupuestado. Desafortunadamente, esta es una experiencia muy común con los principales proyectos de mejoras para el hogar.
Cómo hacer elige un contratista de calidad para su proyecto de renovación? Estas son nuestras recomendaciones que creemos que lo ayudarán a protegerse de la contratación de contratistas sin escrúpulos y lo ayudarán a mitigar el riesgo al celebrar cualquier acuerdo de construcción.
1. ELIJA SIEMPRE UN CONTRATISTA CON LICENCIA
Siempre elija un contratista con licencia local (estado, ciudad o condado) con una licencia activa requerida para realizar el trabajo relacionado con su proyecto. Los requisitos de licencia de contratista varían según el estado, y algunos estados ceden las responsabilidades de licencia a las ciudades y condados. Ejemplos de trabajos relacionados con la renovación que comúnmente requieren licencias profesionales incluyen: Construcción y remodelación general; Plomería; Eléctrico; climatización; Techumbre; Demolición; y Eliminación de Residuos Peligrosos.
Los programas de licencia aseguran que los contratistas deben poseer una cantidad mínima de experiencia y conocimiento dentro de su área de práctica determinada. Los solicitantes también pueden estar sujetos a una verificación de antecedentes penales, se les puede solicitar que realicen un examen comercial y no deben tener ninguna queja de contratación pendiente sin resolver.
No podemos dejar de enfatizar la importancia de esta recomendación, especialmente si su proyecto comienza a desviarse. Cuando surjan problemas, necesitará protección legal como propietario. En la mayoría de los estados, siendo California uno, usted está protegido por la mala conducta de un contratista, solo si el contratista tiene licencia estatal. La mayoría de las juntas estatales de licencias (generalmente una extensión del Departamento de Asuntos del Consumidor del estado) protegen a los consumidores al regular la industria de contratación del estado. La junta de licencias actuará como su defensor, en caso de que el contratista no siga las reglas del Código de Negocios y Profesiones del estado. La junta de licencias también ayudará a arbitrar las reclamaciones.
Muchos propietarios pueden tener la tentación de elegir contratistas en función de la oferta más baja. Tenga cuidado con las ofertas bajas, ya que pueden ser un indicador de que el contratista de la oferta: no tiene licencia; no tiene una licencia activa; y/o está planeando utilizar subcontratistas sin licencia. Por el contrario, para ser un contratista autorizado con buena reputación se requiere: inversión de capital; salud financiera estable; y persistente compromiso profesional. En otras palabras, las ofertas bajas pueden enmascarar la reducción de costos que es ilegal o arriesgada, mientras que las ofertas más costosas pueden reflejar el costo real del trabajo realizado de manera profesional y legal.
Asegúrese de que su contratista tenga licencia solicitando ver su “licencia de bolsillo” y verificando su nombre, el nombre de la empresa y el número de licencia con la junta de licencias del estado. El contratista debe estar al día con la junta de licencias y la licencia debe ser «actual y activa».
Si elige un contratista sin licencia, tendrá pocos recursos en caso de que surja una disputa. A un contratista sin licencia no le preocupa perder su licencia y podría ser difícil buscar cualquier tipo de recurso legal. Los contratistas sin licencia en muchos estados deben incluir, en sus anuncios, que NO tienen licencia estatal. En pocas palabras: un contratista sin licencia no vale la pena ni el dolor de cabeza ni el riesgo. El dinero que crees que estás ahorrando contratando a un impostor profesional, se perderá fácilmente si surge un problema o si tu proyecto se detiene. Tenga en cuenta, sin embargo, que su estado puede tener límites máximos en dólares para lo que puede realizar un contratista sin licencia, como pequeños trabajos de pintura por menos de $500.
2. VERIFIQUE QUE SU CONTRATISTA TIENE UN SEGURO ADECUADO
Solicite un comprobante de seguro (también llamado Certificado de seguro de responsabilidad civil, COLI), específicamente un seguro de responsabilidad general, en caso de que ocurran daños accidentales durante su proyecto. También verifique que sus contratistas tengan seguro de compensación laboral para sus empleados. Esto se puede verificar en el sitio web de la junta estatal de licencias o llamando a la agencia estatal de licencias. Es imperativo recordar que los contratistas con empleados DEBEN tener un seguro de compensación para trabajadores. Los contratistas de techado deben tener una póliza de compensación para trabajadores AUNQUE NO TENGAN empleados. Además, es vital que un contratista tenga un seguro válido y activo en exceso tanto del costo de su proyecto como del valor de su casa.
3. CONDUCTA EXHAUSTIVA DE DEBIDA DILIGENCIA SOBRE CONTRATISTAS
Obtenga al menos tres ofertas con referencias de contratistas que hayan completado proyectos similares al suyo. Por lo general, un contratista será muy comunicativo con nombres e información de referencia de su clientela satisfecha. Recomendamos pedir a los clientes ejemplos de cómo se manejaron los desafíos dentro de un proyecto para juzgar tanto la credibilidad de la fuente como el enfoque de resolución por parte del contratista.
Pero, ¿su contratista le proporcionaría los nombres de los clientes insatisfechos? Ingrese a sitios de reseñas de terceros, como Yelp, Google Reviews y Angie’s List. Busque en estos sitios a las personas que tuvieron quejas y comuníquese con ellos para preguntarles sobre la naturaleza de la disputa. Pregunte si han presentado una queja ante la junta estatal de licencias. Luego pregúntele al contratista (cara a cara, si es posible) sobre la disputa y si se presentó un reclamo. Si las historias difieren, manténgase alejado. Si aún no ha firmado un contrato y el contratista ya está siendo deshonesto, imagine lo que sucedería si surgiera un desacuerdo con su proyecto.
También tenga cuidado con los servicios ciegos de «Solicitud de cotización» cuando use sitios de reseñas en línea. Aquí es cuando los sitios web literalmente venden su información de contacto, con información limitada sobre su proyecto, a varios contratistas. Este tipo de servicio de marketing proporcionado a los contratistas se conoce como «generación de prospectos» o simplemente «generación de prospectos». Los sitios web que tienen reseñas comerciales y características de «Solicitar una cotización» tienen un incentivo económico para persuadirlo de que envíe su información de contacto para recibir cotizaciones. Aunque estos sitios web pueden afirmar que solo tratan con contratistas acreditados, con licencia y totalmente asegurados, asúmalo bajo tu propio riesgo. Recomendamos especialmente realizar una investigación exhaustiva sobre cualquier consulta «ciega» que pueda recibir sobre su proyecto.
Al investigar la reputación en línea de un contratista, también tenga en cuenta que esta persona puede estar operando con un nombre de empresa diferente. Esta puede ser la razón por la que no puede encontrar suficiente información sobre un contratista que afirma haber estado en el negocio durante muchos años. Aunque los años indicados en la industria pueden ser exactos, el negocio actual puede ser muy nuevo, debido a la necesidad de desvincularse de un historial menos que estelar del nombre de una empresa anterior. Por lo tanto, asegúrese de preguntar cuánto tiempo ha operado el contratista con el nombre comercial actual.
4. ESCRIBE UN CONTRATO QUE TE PROTEJA A TI, EL PROPIETARIO
Su diligencia debida no termina con el contratista general, sino que también debe extenderse a los subcontratistas. Asegúrese de agregar el lenguaje del contrato para protegerse contra el uso de subcontratistas sin licencia. Antes de firmar el contrato, solicite y verifique la lista de subcontratistas que se utilizarán, con su área de especialidad correspondiente y números de licencia. En muchos estados, el uso de subcontratistas sin licencia se clasifica como «ayuda e instigación a la contratación sin licencia». Esta práctica puede ser procesada como un delito y/o sujetar al titular de la licencia a medidas disciplinarias por parte de muchas juntas estatales de concesión de licencias.
Un contratista puede, en teoría, usar sustitutos sin licencia si los contrata como sus empleados. Sin embargo, en ese caso, el contratista tendría que tener las licencias necesarias y tener un seguro de compensación para trabajadores. Si el contratista general no paga el seguro de compensación para trabajadores de sus empleados, su licencia puede estar sujeta a suspensión.
Si un posible contratista no es receptivo a sus consultas sobre subcontratistas, tome este inconveniente como una bendición. Es mucho mejor tener un desacuerdo antes de firmar un contrato, de modo que simplemente pueda marcharse. Cualquier rechazo hostil a la diligencia debida legítima es probablemente una señal de que este no es un contratista en el que debe confiar. Por otro lado, los contratistas de renombre estarán encantados de abordar sus inquietudes y demostrar que operan claramente de manera transparente.
Según la ley estatal, los contratistas sin licencia no pueden ser subcontratistas, y el contratista general no puede cobrarle válidamente por su trabajo ni registrar un gravamen válido que cubra su trabajo. Si su contratista utiliza sustitutos sin licencia, es posible que tenga un argumento a favor de la «devolución» o la devolución de todos los fondos pagados al contratista.
Incluso existen riesgos cuando se utilizan subcontratistas con licencia de buena reputación, si, por ejemplo, un contratista general de mala reputación no les paga por su trabajo terminado. Esto puede suceder incluso cuando los propietarios hayan pagado por completo el GC por todo el trabajo realizado. En este escenario, los subcontratistas no pagados pueden presentar un gravamen contra su propiedad. La mejor manera de prevenir tales situaciones es hacer que los subcontratistas (y proveedores) firmen una renuncia a los derechos de gravamen sobre su propiedad, antes de que comience el proyecto.
En muchos estados existen códigos comerciales y profesionales que dictan cuánto puede exigir un contratista como pago inicial al firmar el contrato. Requerir un pago inicial que no cumpla con los requisitos, de cualquier monto, es otra señal de alerta para detectar antes de firmar un acuerdo. Además, los propietarios deben documentar cada fase del proyecto, indicando claramente qué monto se pagará de mutuo acuerdo que se ha cumplido ese hito. Siempre pague con cheque y nunca use efectivo.
En resumen, asegúrese de verificar las calificaciones, la reputación y el estado de su contratista, y conozca sus derechos como propietario. Y hacer no firme ese contrato si no confía o no está satisfecho con alguno de los términos.
