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Cómo los nuevos propietarios pueden encontrar al inquilino perfecto

Los propietarios de viviendas pueden convertirse inesperadamente en «propietarios instantáneos» debido a una miríada de cambios de vida repentinos, por ejemplo: no poder vender una casa existente; necesitando ingresos de alquiler suplementarios; construir o convertir una ADU; comprar un dúplex; dejar su hogar principal por un período prolongado de tiempo; o administrar el patrimonio de un familiar o amigo enfermo o fallecido.

Propietarios novatos son susceptibles de correr riesgos innecesarios por falta de experiencia, conciencia y paciencia. De acuerdo a Aprovechar, 60% de los propietarios aceptar el primer candidato que se aplica a su propiedad de alquiler vacante. Afortunadamente, hay empresas de servicios innovadoras disponibles para ayudar a esta gran comunidad de propietarios.

A medida que comienza a explorar cómo encontrar al inquilino perfecto, debe tener en cuenta dos grandes riesgos:

    1. Los desalojos son costosos
  • Las multas por discriminación son más costosas

Otros dos riesgos que hay que tener en cuenta son: morosos; e inquilinos que previamente salteado en un contrato de arrendamiento. El cuadro a continuación destaca aún más las principales preocupaciones de los propietarios más experimentados, de una encuesta realizada por Transunion.

Fuente: SmartMove

Encontrar un inquilino no es difícil, ¡pero encontrar un BUEN inquilino sí lo es! Dada la complejidad de las leyes de selección y los riesgos que puede presentar un inquilino problemático, debe hacer su tarea, ser paciente durante todo el proceso y confiar en proveedores de servicios expertos (ya sea de servicio completo o de bricolaje).

No podemos dejar de enfatizar la importancia de legalmente y examinar minuciosamente a los posibles inquilinos, ya que puede ser extremadamente desafiante, lento y costoso desalojar a un ocupante difícil. Además, si está alquilando una residencia principal o un hogar familiar, debe establecer estándares y requisitos significativamente más altos para los posibles inquilinos que para las propiedades de alquiler de inversión. Con la posibilidad de volver a habitar su propiedad, querrá asegurarse de que su inquilino trate su propiedad con el debido respeto y la mantenga en buenas condiciones antes de su regreso.

Aquí hay una guía para ayudarlo a hacer juicios sensatos, para asegurar que la experiencia de ser propietario sea agradable para ambos. y tu inquilino!

El proceso de selección de inquilinos

Como nuevo arrendador, deberá familiarizarse completamente con su leyes locales y estatales y ordenanzas:

  • ¿Cuáles son las leyes a seguir al anunciar su propiedad?
  • ¿Qué requisitos e información se le permite obtener?
  • ¿Cómo se le permite investigar y elegir a sus candidatos?

Comience por familiarizarse con el Ley de Vivienda Justa (FHA) y el Ley de informes crediticios justos (FCRA). Además de comprender y adherirse a las leyes aplicables, los propietarios DEBEN tratar a todos los solicitantes de manera uniforme durante todo el proceso de selección.

Para obtener una comprensión completa de todo el proceso, recomendamos tomar RentPrep’s video curso gratisque es una excelente introducción a todos los aspectos de Evaluación de inquilinos (alojado en Udemy). Al revisar el curso, también se le permitirá unirse a su Grupo de propietarios de Facebook. La siguiente infografía proporciona un recorrido numérico útil de los pasos que componen su proceso de selección de inquilinos.

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Fuente: RentPrep

Asegúrese de entender las leyes que explican cómo manejar los solicitantes rechazados. Por ejemplo, los propietarios están obligados por ley a notificar a un candidato cuando se rechaza una solicitud debido a un hallazgo en la verificación de antecedentes del solicitante. Legalmente hablando, incluso una llamada informal a un propietario anterior se considera una verificación de antecedentes. Este proceso de notificación se conoce comúnmente como Aviso de acción adversa.

Conozca y comprenda las leyes de su jurisdicción al abordar la límites de tiempo de información histórica negativa (por ejemplo, quiebras, desalojos). Los propietarios tienen prohibido el uso información negativa desactualizada rechazar a un solicitante.

Dada la seriedad, la complejidad y las diferencias locales de las leyes relativas a la selección de inquilinos, los informes de crédito y la verificación de antecedentes, recomendamos encarecidamente utilizar un empresa de cribado acreditada (por ejemplo, empresas que tienen Evaluadores certificados por FCRA) que puede manejar este proceso por usted.

A servicio de detección calificado puede guiarlo a través del proceso para:

  • Defina sus criterios y estándares de selección
  • Seleccione los detalles de las verificaciones de antecedentes y de crédito; y
  • Gestionar la comunicación con los candidatos.

Tener bien definido y legal estándares de detección servirá como la mejor protección contra cualquier reclamos de discriminación. Una lista estricta también reducirá drásticamente aumentar la calidad de los solicitantes que están genuinamente interesados ​​en su propiedad y se esforzarán por ser inquilinos responsables.

Aquí están criterios de selección de inquilinos y políticas de alquiler comúnmente utilizados:

    • Precio del alquiler
    • Número de personas permitidas
    • Relación alquiler-ingreso
    • Tasa de solicitud
    • Verificación de crédito requerida
    • Consentimiento firmado para verificación de antecedentes
    • Política de mascotas
    • Política de fumadores
    • Criterios del historial de alquiler
    • Historial de empleo
    • Requisitos del seguro de inquilino
    • Política de recargo por pago atrasado
    • Fecha de vencimiento del pago
  • Factores negables:
    • Puntuación de crédito demasiado baja
    • Desalojos pasados
    • Pagos atrasados
    • Quejas
    • Arrendamientos incumplidos
    • Inexactitud o Falsificaciones
    • Antecedentes penales (varía según la jurisdicción)
  • Requisito de solicitud de la “Política sin espacios en blanco”

los “Política de no espacios en blanco” es un consejo especialmente útil de RentPrep, ya que puede descartar fácilmente a los solicitantes riesgosos que no pueden o no quieren proporcionar la información requerida.

Aquí hay una lista de muestra de empresas que ofrecen servicios de evaluación de inquilinos, enumeradas en orden alfabético:

Dentro de este grupo, RentPrep y Movimiento inteligente son los únicos proveedores que solo ofrecen servicios de detección, por lo que es probable que tengan opciones más completas y contenido educativo sobre el proceso. RentPrep recomienda encarecidamente comprender las limitaciones de las atractivas verificaciones de antecedentes «instantáneas» antes de suscribirse a cualquier servicio. SmartMove, por otro lado, promociona su propiedad ResidentScoreque se utiliza para proporcionar una recomendación de arrendamiento por candidato.

Los otros proveedores ofrecen otros servicios valiosos para propietarios más allá de la selección de inquilinos, que vale la pena considerar, especialmente si tiene necesidades adicionales, como marketing, administración y mantenimiento de propiedades o cobros de pagos. Zeus viviendopor ejemplo, es único en el sentido de que atienden a inquilinos corporativos y puede amueblar completamente su propiedad a cambio de una parte de sus ingresos de arrendamiento recurrentes.

Independientemente del servicio que elija, un imperativo para cualquier servicio de evaluación de inquilinos utilizado es para recibir hallazgos sobre cualquier desalojos pasados, dentro de los plazos permitidos. Existe consenso en la industria de que los desalojos históricos son el indicador único y más efectivo de un inquilino pobre.

Los resultados de un proceso de selección bien definido y ejecutado serán una lista manejable de CANDIDATOS CALIFICADOS que cumplen con todos sus requisitos.

Características de un inquilino calificado

  • Puntaje de crédito requerido
  • Verificación de antecedentes limpios
  • Sin historial de desalojo
  • Historial de empleo estable
  • Ingresos adecuados
  • Verificaciones de referencia positivas (propietario, empleador)
  • Cumple con los requisitos de la política miscelánea (p. ej., no fumador, no admite mascotas, etc.)

Evaluación de inquilinos «primero en llegar, primero en ser atendido»

Antes de listar su propiedad e iniciar un proceso de selección, deberá decidir sobre su proceso de selección. Especialmente, muchos propietarios eligen un “Primero en llegar, primero en ser atendido” proceso de selección, lo que implica que se ofrecerá el contrato de arrendamiento a la primera persona seleccionada que cumpla con todos los requisitos obligatorios. El atractivo de este enfoque para los propietarios es que reduce drásticamente las posibilidades de recibir un reclamo por discriminación. Los proveedores de servicios de selección también pueden realizar un seguimiento del orden de las presentaciones.

Existe una posibilidad externa de que su jurisdicción estatal o local (p. ej., Seattle) pueda requerir este tipo de proceso de selección, por lo que esta es otra razón más para asociarse con un proveedor de servicios para propietarios. Si tiene poca conexión emocional con la propiedad que está alquilando, le recomendamos este enfoque.

Cómo elegir entre múltiples inquilinos potenciales calificados

Si no utiliza un proceso de selección de «primero en llegar, primero en ser atendido» y recibe más de un solicitante calificado, tenga cuidado al elegir entre varios candidatos calificados. Su base para elegir al «ganador» debe ser legalmente defendible, y respaldado con un razonamiento objetivo de cómo se determinó el candidato más calificado. Sus razones para no elegir a un candidato deben ser legales, no discriminatorias y relacionadas con el negocio.

El candidato «mejor calificado» debe basarse en criterios tangibles obtenidos en el proceso de selección, tales como: una mejor calificación crediticia; mayor ingreso; referencias más fuertes; historial de empleo más largo; etc. Sin embargo, los candidatos calificados deben ser notificados de que fueron no rechazadopero dónde no seleccionado como el principal candidato. Se debe informar al siguiente candidato clasificado que se le ofrecerá el contrato de arrendamiento si el candidato principal se niega dentro de un período de tiempo específico. Algunos administradores de propiedades se refieren a este método como “No Rechazo Rechazo”.

Recursos legales adicionales para nuevos propietarios

Para mayor protección legal y asesoramiento relacionado con relaciones propietario-inquilinorecomendamos probar un servicio de suscripción legal de buena reputacióncomo escudolegal, LegalZoomo Abogado de cohetes. Estos tipos de servicios proporcionan una variedad de recursos legales asequibles, incluido el acceso a formularios legales profesionales y asesoramiento, cuando sea necesario. Estas empresas no solo pueden ayudarlo a resolver problemas legales, sino que, lo que es más importante, pueden ayudarlo PREVENIR problemas legales. Ejemplos de servicios y formularios ofrecidos pueden incluir:

    • Revisión de Documentos y Contratos de Arrendamiento
    • Contratos de Arrendamiento
    • Contratos de proveedores
    • Avisos de desalojo
    • Disputas por daños a la propiedad
    • Cobro de cargos por pagos atrasados
    • Documentos gubernamentales o judiciales
  • Cómo lidiar con vecinos difíciles

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