Alta rentabilidad en ciudades de alto precio

🎯 Todos sostienen que si vives en un mercado de alto precio, como Madrid, Barcelona o cualquier otra de las grandes ciudades, no puedes hacer que funcione la inversión inmobiliaria. La sabiduría convencional dice que simplemente no hay suficiente flujo de caja, por lo que debes ir a un mercado más barato o simplemente esperar a que el mercado baje. Sin embargo, esta sabiduría convencional no es del todo cierta.

En este artículo, compartiré un ejemplo del mundo real de cómo podrías duplicar tu dinero comprando una propiedad de alquiler en la Comunidad de Madrid, un lugar donde muchos inversores dicen que no puedes invertir.

El desafío del mercado de alto precio

Esta cuestión supone un reto para muchos de vosotros que deseáis invertir en mercados de alto precio. Considera el caso de alguien que vamos a llamar Juan, que vive en Madrid, pero también invierte en su propio patio trasero y en mercados de precios más bajos en otras regiones de España. Al revisar los números de las propiedades de alquiler de Juan en Madrid, notarás que esta acumulando mucha riqueza muy rápidamente.

El principal motivo de esto es que la tasa de apreciación en su mercado. Por ejemplo, compró una propiedad por poco menos de 300.000€ a finales de 2021 y ahora, dos años después, la propiedad vale casi 375.000€. Eso es una tasa de apreciación de más del 12%, en un mercado que históricamente ha visto un crecimiento del 5-7% año tras año.

Pero incluso con tasas de crecimiento más acordes con las medias históricas, poseer una propiedad de inversión en una zona con alto coste de vida aún puede tener sentido.

En busca de la propiedad adecuada

No estoy diciendo que cada propiedad será un buen negocio. Todavía tienes que buscar y encontrar propiedades que tengan sentido. Pero déjame mostrarte un ejemplo con números reales para que puedas tener una idea de cómo podría funcionar esto.

El ejemplo que voy a compartir contigo es en la misma ciudad donde Juan compró sus propiedades de alquiler: Madrid, que aún se beneficia de las tendencias a largo plazo y el crecimiento positivo que está ocurriendo allí.

Para nuestro ejemplo, elegí un listado aleatorio de Idealista, con un precio medio de alrededor de 325.000€. Es un piso de tres habitaciones, dos baños, con unos 100 metros cuadrados, que considero el tamaño perfecto cuando estoy comprando una propiedad de alquiler. También está bien comunicado con el transporte público, tiene potencial de valor añadido y está ubicado en una zona con alta demanda.

Hablemos de números

Supongamos que negociaste la compra y por esta propiedad listada a 325.000€ inicialmente, tu coste total es de 326.145 €, con los impuestos y gastos de notaria, etc. cubiertos. Precio de 306.000 más 20.145 € de impuestos y gastos de compra

Ahora, ¿qué pasa con el efectivo? Voy a suponer que haces un gran pago inicial del 40% del precio de compra. ¿Por qué un pago inicial tan grande? Una de las características de un mercado de alto precio es que el alquiler es un porcentaje mucho menor del precio total de las propiedades.

Por lo tanto, realizas un pago inicial de 122.400€ (el 40%) y obtienes un préstamo por el saldo del precio de compra de 203.745 €. Suponiendo que tu tasa de interés es del 3.4%, tu pago sería de unos 903 € al mes o 10.836 € al año en costes hipotecarios.

Aquí es donde nos adentramos en la parte crítica de nuestro análisis: el coste del capital.

La importancia de la apreciación

Ahora volvamos al factor de apreciación. Seamos conservadores y asumamos una apreciación del 6% anual para nuestro ejemplo. Ten en cuenta que la base de la inversión es una buen potencial de la propiedad.

Si compraste la propiedad por 306.000 € y sube de valor a una tasa del 6% anual, eso significa que la propiedad vale 324.360 € al final del primer año. Eso es 18.360 € en apreciación del valor de la propiedad.

Ingresos por alquiler

En Madrid, los alquileres pueden variar bastante, pero un piso de 3 habitaciones y 2 baños en una buena zona puede alquilarse por alrededor de 1.500€ al mes, o 18.000€ al año. Sin embargo, también debes tener en cuenta los costos de mantenimiento, seguro, impuestos y cualquier gasto de gestión de la propiedad.

Supongamos que los gastos ascienden a un total del 35% de los ingresos por alquiler, lo que nos da gastos de alrededor de 6.300€ al año. Eso significa que tienes un flujo de efectivo neto de alrededor de 864 € al año (18.000€ en ingresos de alquiler menos 6.300€ en gastos y 10.836 € en pagos hipotecarios).

Sumando todo

Entonces, ¿cómo se ve la «foto» completa? Al final del primer año, tienes:

1. Apreciación de la propiedad: 18.360 €.
2. Flujo de caja neto: 864€ (11.700€ – 10.836€).
3. Total: 19.224 €.

En otras palabras, has generado 19.224€ en riqueza total en el primer año. Y eso se ha conseguido con una inversión inicial de 122.400 € (ahorro aportado), lo que representa un rendimiento total del 15.7% en el primer año.

Por supuesto, estos son solo números de ejemplo y cada situación será única. Sin embargo, muestra que a pesar de los altos precios, todavía puede haber oportunidades de inversión en mercados de alto precio como Madrid y en zonas premium. Recuerda que los buenos inversores saben cómo hacer funcionar los números a su favor y siempre están atentos a las oportunidades que otros podrían pasar por alto.