Alta rentabilidad en ciudades de alto precio

馃幆 Todos sostienen que si vives en un mercado de alto precio, como Madrid, Barcelona o cualquier otra de las grandes ciudades, no puedes hacer que funcione la inversi贸n inmobiliaria. La sabidur铆a convencional dice que simplemente no hay suficiente flujo de caja, por lo que debes ir a un mercado m谩s barato o simplemente esperar a que el mercado baje. Sin embargo, esta sabidur铆a convencional no es del todo cierta.

Alta rentabilidad en ciudades de alto precio

En este art铆culo, compartir茅 un ejemplo del mundo real de c贸mo podr铆as duplicar tu dinero comprando una propiedad de alquiler en la Comunidad de Madrid, un lugar donde muchos inversores dicen que no puedes invertir.

El desaf铆o del mercado de alto precio

Esta cuesti贸n supone un reto para muchos de vosotros que dese谩is invertir en mercados de alto precio. Considera el caso de alguien que vamos a llamar Juan, que vive en Madrid, pero tambi茅n invierte en su propio patio trasero y en mercados de precios m谩s bajos en otras regiones de Espa帽a. Al revisar los n煤meros de las propiedades de alquiler de Juan en Madrid, notar谩s que esta acumulando mucha riqueza muy r谩pidamente.

El principal motivo de esto es que la tasa de apreciaci贸n en su mercado. Por ejemplo, compr贸 una propiedad por poco menos de 300.000鈧 a finales de 2021 y ahora, dos a帽os despu茅s, la propiedad vale casi 375.000鈧. Eso es una tasa de apreciaci贸n de m谩s del 12%, en un mercado que hist贸ricamente ha visto un crecimiento del 5-7% a帽o tras a帽o.

Pero incluso con tasas de crecimiento m谩s acordes con las medias hist贸ricas, poseer una propiedad de inversi贸n en una zona con alto coste de vida a煤n puede tener sentido.

En busca de la propiedad adecuada

No estoy diciendo que cada propiedad ser谩 un buen negocio. Todav铆a tienes que buscar y encontrar propiedades que tengan sentido. Pero d茅jame mostrarte un ejemplo con n煤meros reales para que puedas tener una idea de c贸mo podr铆a funcionar esto.

El ejemplo que voy a compartir contigo es en la misma ciudad donde Juan compr贸 sus propiedades de alquiler: Madrid, que a煤n se beneficia de las tendencias a largo plazo y el crecimiento positivo que est谩 ocurriendo all铆.

Para nuestro ejemplo, eleg铆 un listado aleatorio de Idealista, con un precio medio de alrededor de 325.000鈧. Es un piso de tres habitaciones, dos ba帽os, con unos 100 metros cuadrados, que considero el tama帽o perfecto cuando estoy comprando una propiedad de alquiler. Tambi茅n est谩 bien comunicado con el transporte p煤blico, tiene potencial de valor a帽adido y est谩 ubicado en una zona con alta demanda.

Hablemos de n煤meros

Supongamos que negociaste la compra y por esta propiedad listada a 325.000鈧 inicialmente, tu coste total es de 326.145 鈧, con los impuestos y gastos de notaria, etc. cubiertos. Precio de 306.000 m谩s 20.145 鈧 de impuestos y gastos de compra

Ahora, 驴qu茅 pasa con el efectivo? Voy a suponer que haces un gran pago inicial del 40% del precio de compra. 驴Por qu茅 un pago inicial tan grande? Una de las caracter铆sticas de un mercado de alto precio es que el alquiler es un porcentaje mucho menor del precio total de las propiedades.

Por lo tanto, realizas un pago inicial de 122.400鈧 (el 40%) y obtienes un pr茅stamo por el saldo del precio de compra de 203.745 鈧. Suponiendo que tu tasa de inter茅s es del 3.4%, tu pago ser铆a de unos 903 鈧 al mes o 10.836 鈧 al a帽o en costes hipotecarios.

Aqu铆 es donde nos adentramos en la parte cr铆tica de nuestro an谩lisis: el coste del capital.

La importancia de la apreciaci贸n

Ahora volvamos al factor de apreciaci贸n. Seamos conservadores y asumamos una apreciaci贸n del 6% anual para nuestro ejemplo. Ten en cuenta que la base de la inversi贸n es una buen potencial de la propiedad.

Si compraste la propiedad por 306.000 鈧 y sube de valor a una tasa del 6% anual, eso significa que la propiedad vale 324.360 鈧 al final del primer a帽o. Eso es 18.360 鈧 en apreciaci贸n del valor de la propiedad.

Ingresos por alquiler

En Madrid, los alquileres pueden variar bastante, pero un piso de 3 habitaciones y 2 ba帽os en una buena zona puede alquilarse por alrededor de 1.500鈧 al mes, o 18.000鈧 al a帽o. Sin embargo, tambi茅n debes tener en cuenta los costos de mantenimiento, seguro, impuestos y cualquier gasto de gesti贸n de la propiedad.

Supongamos que los gastos ascienden a un total del 35% de los ingresos por alquiler, lo que nos da gastos de alrededor de 6.300鈧 al a帽o. Eso significa que tienes un flujo de efectivo neto de alrededor de 864 鈧 al a帽o (18.000鈧 en ingresos de alquiler menos 6.300鈧 en gastos y 10.836 鈧 en pagos hipotecarios).

Sumando todo

Entonces, 驴c贸mo se ve la 芦foto禄 completa? Al final del primer a帽o, tienes:

  1. Apreciaci贸n de la propiedad: 18.360 鈧.
  2. Flujo de caja neto: 864鈧 (11.700鈧 – 10.836鈧).
  3. Total: 19.224 鈧.

En otras palabras, has generado 19.224鈧 en riqueza total en el primer a帽o. Y eso se ha conseguido con una inversi贸n inicial de 122.400 鈧 (ahorro aportado), lo que representa un rendimiento total del 15.7% en el primer a帽o.

Por supuesto, estos son solo n煤meros de ejemplo y cada situaci贸n ser谩 煤nica. Sin embargo, muestra que a pesar de los altos precios, todav铆a puede haber oportunidades de inversi贸n en mercados de alto precio como Madrid y en zonas premium. Recuerda que los buenos inversores saben c贸mo hacer funcionar los n煤meros a su favor y siempre est谩n atentos a las oportunidades que otros podr铆an pasar por alto.

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