Conoce cómo vender tu casa, aunque esté hipotecada

Aunque se trata de una pregunta recurrente, vender una vivienda que está hipotecada o financiada es un proceso muy habitual y que se puede parecer mucho a otros procedimientos de comercialización inmobiliaria.

Para tener una idea, la venta de una propiedad con préstamo hipotecario pendiente amerita agotar una serie de pasos que poseen condiciones legales muy parecidas a las que está sujeto un inmueble que no haya sido financiado.

Es recomendado que antes de iniciar un proceso de esta categoría se conozca con certeza el valor de la vivienda, el monto de la deuda que se tiene por pagar y el precio al que se puede vender el inmueble.

Procesos de venta para inmuebles hipotecados

Principalmente, existen tres procedimientos fundamentales a los que se recurre cuando se toma la decisión de traspasar una casa, apartamento, piso o propiedad hipotecada. Estos mecanismos son los siguientes: 

• Cancelación del préstamo por venta de vivienda.
• Transmisión hipotecaria al comprador.
• La hipoteca puente.

Cancelación del préstamo por venta de vivienda

Esta opción es muy frecuente y consiste en pedir al banco un certificado de deuda pendiente y completar el formulario de Actos Jurídicos Documentados. La certificación debe contener  los pagos realizados, la hipoteca pendiente y los gastos de cancelación.

Cuando logres vender la propiedad, una parte del dinero recibido será destinado para saldar la deuda de la hipoteca y la otra parte, o diferencia, quedará como beneficio de la operación realizada.

Hay que resaltar que es el comprador quien debe registrar la cancelación de la deuda en el Registro.

Es muy importante que entiendas que para salir beneficiado de un proceso de cancelación del préstamo por venta de vivienda, hay que vender a un precio con el que se pueda saldar la deuda, los intereses y se pueda tener un margen de ganancia.

Transmisión hipotecaria al comprador

Otra opción, bastante utilizada pero menos conocida, es la transmisión hipotecaria al comprador. 

En esta situación, al vender una propiedad hipotecada, transmites la deuda pendiente al comprador de la vivienda. Este proceso también se conoce como subrogación de la hipoteca.

Algunos de los beneficios de esta modalidad son que el comprador se ahorra los gastos de comisión de apertura y el propietario no tiene que pagar gastos de cancelación ni el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. 

Por otra parte, las desventajas que se tienen son que el comprador debe asumir las condiciones de la hipoteca anterior y no puede negociar unas nuevas con el banco o entidad financiadora.

La hipoteca puente

Esta posibilidad permite vender una casa con un préstamo hipotecario pendiente para adquirir otra propiedad a través de un financiamiento. Esto es útil cuando se necesita mudarse de ciudad, por ejemplo.

¿Cómo se realiza? En lugar de pagar dos hipotecas por separado a la vez, el banco te ofrece la posibilidad de unificarlas en una sola pagando una cuota mensual menor que la suma por separado, con la obligación de vender el primer inmueble en un plazo que puede ir de los 6 meses a los 5 años.

Estas maneras son las que se utilizan para poder vender una casa con un empréstito vigente. En cada caso se debe considerar cuánto queda por pagar el préstamo, qué precio se pagó por la compra y de cuánto puede ser la ganancia.

Referencias:

• ¿Sabes cuáles son los pasos para vender una casa hipoteca? EVO Banca Inteligente.
• Cómo vender una casa con hipoteca (2022). Idealista.
• ¿Cómo puedo vender mi casa si está hipotecada? Bankinter.