Estrategias de financiación creativas para inversiones inmobiliarias
Las tasas de interés de las hipotecas han alcanzado niveles que no se habían visto en mucho tiempo, lo que sin duda ha cambiado las reglas del juego para nosotros, los inversores inmobiliarios. A pesar de que el mercado se ha ralentizado y hay muchas más oportunidades para comprar buenas ofertas, las altas tasas de interés han hecho más difícil obtener un flujo de efectivo positivo de una propiedad. Pero, ¡no te preocupes! Aquí te proporcionamos algunas herramientas y técnicas que te ayudarán a moverte, cambiar y adaptarte a estos tiempos, para que puedas aprovechar las oportunidades. La clave aquí es algo llamado financiación creativa. 💼💰
1. Dinero privado 💼
La primera técnica de financiación creativa que quiero compartir es algo llamado dinero privado. Típicamente, vas al banco o a un prestamista y obtienes una hipoteca tradicional, pero hay todo un universo de prestamistas privados. Estos son individuos que tienen suficiente dinero en el banco o tal vez tienen algo llamado cuenta de jubilación autodirigida donde pueden dirigir ese dinero y prestarte a cambio de un interés.
¿Cómo te puede ayudar esto como inversor en un mercado de altas tasas de interés?
Bueno, el beneficio es que es muy flexible y todo es negociable cuando estás hablando con un individuo. A diferencia de un banco que te dice: «Esta es nuestra tasa de interés, tómala o déjala». Un individuo puede tener diferentes metas, diferentes criterios y muchos de ellos encuentran que su dinero en el banco genera una tasa de interés muy baja.
Por ejemplo, podrías encontrar una propiedad que tenga un valor total de 240.000€, pero consigues un buen trato y la compras por 200.000€. Digamos que si alquilas esa propiedad, podrías obtener unos 1.600€ por mes. Después de pagar todos tus gastos operativos, impuestos, seguros, administración, mantenimiento y demás, te quedarían unos 1.000€ al mes. Ahora bien, si consigues un préstamo privado de 160.000€ a un 6% de interés y negocias un pago solo de intereses a tu prestamista privado, el pago mensual sería de 800€. Por lo tanto, estás obteniendo un flujo de efectivo positivo de 200€ al mes.
2. Uso de un socio 💼
La segunda técnica de financiación creativa que puede ayudarte en un entorno de altas tasas de interés es usar un socio. Un socio puede aportar el dinero y también utilizar su crédito para ayudarte a comprar un trato.
Por ejemplo, podrías encontrar un socio que ponga un depósito inicial de 80.000€ y pueda obtener un préstamo de 120.000€. Usando los números anteriores, esa propiedad de 240.000€ se alquila por 1.600€ y después de todos los gastos, te quedan unos 1.000€ al mes. Al usar un socio con un depósito inicial más grande (80k frente a los 40k que ha aportado tu), has reducido la cantidad de dinero que has pedido prestado y, aunque la tasa de interés sea más alta, tu pago de la hipoteca es mucho menor.
Es importante atar los acuerdos entre los socios, de manera ventajosa para ambos.
3. Financiación del propietario 🏡💰
La tercera técnica de financiación creativa que puede ayudarte en un entorno de altas tasas de interés es comprar una propiedad con financiación del propietario o vendedor, también conocida como financiación del vendedor. En lugar de obtener un préstamo de un tercero, puedes negociar con el propietario de la propiedad y pedirle que sea tu banco.
Por ejemplo, puedes encontrar una propiedad que vale 240.000€, pero puedes negociar un precio de compra de 220.000€. Realizas un pago inicial de 40.000€ al vendedor y le debes los 180.000€ restantes. Puedes pedir una tasa de interés del 3,5% a 5% a tu vendedor, que probablemente será más baja que las tasas de los bancos en un entorno de altas tasas de interés. Puedes estructurar el préstamo de la forma que quieras, digamos a 20 años. A un 5% de interés y 20 años, tu pago de la hipoteca será de unos 1.000€ al mes. Alquilar esa propiedad de 240.000€ por 1.600€ y después de pagar todos tus gastos operativos, tendrías un flujo de efectivo de 400€ al mes.
4. Asunción del préstamo existente 💼
Otra técnica de financiación creativa es asumir el préstamo existente del propietario. Esto suele funcionar cuando las tasas de interés son altas, pero el propietario tiene un préstamo con una tasa de interés más baja. En lugar de obtener un nuevo préstamo, simplemente tomas el control del préstamo existente.
Por ejemplo, si el propietario tiene un préstamo existente de 160.000€ a una tasa de interés del 3%, puedes asumir ese préstamo y mantener la misma tasa de interés. Tu pago mensual sería de unos 675€. Siguiendo los ejemplos anteriores, después de pagar todos tus gastos operativos, tendrías un flujo de efectivo de 725€ al mes.
En resumen, aunque las altas tasas de interés pueden hacer más difícil invertir en bienes raíces, no te desesperes. Con un poco de creatividad, todavía hay muchas formas de obtener un rendimiento positivo de tus inversiones inmobiliarias. La clave es ser flexible, estar dispuesto a adaptarse a los cambios del mercado y buscar oportunidades donde otros no lo hacen.
