Por qué una lista de pendientes es tan importante para su proyecto de renovación

Este artículo cubre todo lo que necesita saber sobre Listas de golpes y por qué juegan un papel tan importante dentro de los proyectos de renovación del hogar.

A medida que su proyecto de renovación comienza a parecerse a las imágenes inspiradoras que usó como modelo, es una señal positiva de que su proyecto está llegando a su fin. Ahora es el momento de comenzar la preparación seria de su lista de pendientes. Esta es una lista de tareas o problemas que aún necesitan atención o están pendientes de finalización, creada por el propietario o el contratista, cerca del final de un proyecto de construcción. Recomendamos que el propietario se haga cargo de la lista maestra de tareas pendientes, mientras comparte continuamente versiones actualizadas con el contratista general. La razón principal es que el propietario tiene el mayor incentivo para resolver todos los problemas pendientes de manera oportuna, con niveles adecuados de calidad.

Se cree que el nombre «Punch List» se deriva del método histórico por el cual las tareas de construcción se consideraban completadas. Los artículos enumerados en el papel fueron «perforados» con un agujero al lado para indicar la finalización de esa tarea. El objetivo, por supuesto, era asegurarse de que todos los artículos tuvieran un agujero «perforado» al lado antes de que el propietario hiciera el pago final. (Nota: una lista de tareas pendientes también puede denominarse «lista de obstáculos»).

Las listas de puntos proporcionan apalancamiento al propietario

En la actualidad, la mayoría de los acuerdos contractuales permiten que el propietario de la vivienda retenga el pago final al contratista general, hasta que se realicen las correcciones y firme la lista de tareas pendientes. Esta lista previa a la finalización del trabajo pendiente debe ser compilada tanto por el propietario como por el contratista durante un recorrido conjunto por el área. La retención del pago final brinda una ventaja crucial al propietario para que todos los problemas restantes se resuelvan satisfactoriamente de manera oportuna. Completar su lista de verificación es un requisito clave para firmar el Formulario de finalización del proyecto. Este importante documento, una vez firmado, declara oficialmente que todo el trabajo de un determinado proyecto se ha completado adecuadamente. Para obtener más información sobre este formulario, lea Cuándo firmar el formulario de finalización de su proyecto.

Practique también las listas de tareas pendientes durante los proyectos

Una buena regla general para cualquier propietario sería no solo esperar la lista de tareas pendientes del final del proyecto, sino realizar continuamente sus propios recorridos por la propiedad, con la mayor frecuencia posible, una vez que el equipo se haya ido por el día. De esta manera, tiene mucho tiempo para: revisar la artesanía y la calidad; verifique las condiciones de los artículos que ha elevado previamente al capataz; y evaluar las condiciones generales de trabajo del sitio. Cuanto antes encuentre defectos de cualquier tipo, más fácil será corregirlos adecuadamente. Tome fotografías y documente cualquier desviación de sus expectativas que no cumpla con las obligaciones generales del contratista. (Las fotos de las áreas abiertas también pueden servir como referencias visuales invaluables, si surgen problemas en el futuro). Asegúrese de conservar los registros de comunicación, por correo electrónico o mensajes de texto, tanto con el contratista general como con el capataz de que se citaron estos problemas.

Tipos de elementos de la lista de tareas pendientes

Estos son los tipos de problemas más comunes que se abren paso en una lista de tareas pendientes:

1. Artículos incompletos: por ejemplo, moldeado; calafateo
2. Objetos perdidos: por ejemplo, herrajes para gabinetes; piezas de accesorios de bañera
3. Artículos/Materiales Incorrectos: por ejemplo, color de pintura incorrecto; textura de pared incorrecta; interruptores de luz incorrectos
4. Defectos/mano de obra defectuosa: Mano de obra defectuosa, como pintura adecuada o lechada de azulejo faltante en la ducha o en el tocador. Estos problemas suelen ser el resultado de apresurar el final del proceso de «acabado» y deben someterse a un escrutinio adicional. Estos elementos también incluyen elementos que no funcionaron como se especifica, así que asegúrese de probar las funciones durante sus recorridos.
5. Artículos dañados: Este es el tipo de problema más frustrante, ya que estos son problemas que a menudo surgen cuando los contratistas de seguimiento dañan el trabajo realizado anteriormente. Piense en un «artista de retoques» arrastrando una puerta grande y pesada sobre la superficie de hermosos pisos de madera recién instalados. Sí, esto sucede.

Pasos para crear y completar una lista de verificación:

1. Realice un inventario exhaustivo del trabajo completado y restante:
   • • Mientras inspecciona el trabajo, haga referencia a su contrato y declaración de trabajo y tome notas detalladas
     • El recorrido debe ser más que una simple inspección visual, ya que todos los accesorios, electrodomésticos y dispositivos mecánicos deben usarse, probarse y verificarse.
     • Use cinta de pintor de colores para marcar cualquier área que represente problemas o preguntas
   • Tómese su tiempo y realice más de un recorrido
   • Si es posible, haga que otra persona inspeccione con usted para obtener una perspectiva adicional y evitar descuidos
2. Cree una hoja de cálculo de problemas identificados (AKA Punch List), con las siguientes columnas:
   • Tarea/Problema: Descripción del problema o pregunta
   • Prioridad: alta/media/baja
   • Estado: No iniciado/En curso/Completado/En espera/Fuera de alcance
   • Fecha estimada de finalización
   • Fecha de finalización
   • Recurso asignado/área comercial: por ejemplo, plomería/electricidad/carpintería/pisos
   • notas
3. Con una copia impresa de la Punch List preliminar, programe una inspección paso a paso con el Contratista General para aclarar y confirmar los elementos de la lista:
   • • Este recorrido es la última oportunidad para que el propietario de la vivienda imponga un alto nivel de mano de obra, por lo que debe tratar de corregir la mayor cantidad posible de fallas.
   • Si los artículos están claramente dentro del alcance del contrato, el acuerdo mutuo no debería ser difícil de lograr.
   • Sin embargo, puede haber alguna diferencia de opinión en cuanto a qué elementos son «defectos razonables» y cuáles son «defectos irrazonables».
     • Los defectos irrazonables son defectos que deben corregirse
4. El resto del proyecto debe consistir en administrar y actualizar los elementos de la lista de verificación diariamente:
   • Asegúrese de documentar este proceso a fondo con mensajes de texto, fotos y correos electrónicos.
   • Esto no es solo para comunicar problemas de manera efectiva, sino también para tener evidencia de respaldo para ayudar a resolver cualquier disputa.
5. Una vez que la lista se ha completado satisfactoriamente, el propietario puede realizar el pago final y firmar el formulario de finalización del proyecto.

¿Qué sucede si detecta o experimenta defectos después de completar el proyecto?

Aquí es donde tu Garantía de construcción entra en vigor el plazo. Cada vez que descubra algún defecto latente, es imperativo que se comunique con el contratista de inmediato para asegurarse de que todavía está dentro del plazo de la garantía respectiva. Además, muchos estados tienen un estatuto de limitación de la responsabilidad del contratista debido a defectos latentes. Después de que haya pasado el tiempo, es posible que también descubra elementos contractuales imperfectos o faltantes que se vuelven evidentes solo con el uso regular del espacio renovado. Un ejemplo aquí sería embaldosar un tomacorriente faltante que se anotó en los planos y que de alguna manera se pasó por alto durante el proceso eléctrico de desbaste y paneles de yeso. Para obtener más información sobre las garantías, lea 6 conceptos clave de las garantías de construcción.

Reflexiones finales sobre las listas de golpes

Aunque no podemos dejar de enfatizar la importancia de una lista de puntos pendientes al final del proyecto, su mejor defensa contra tener una lista grande es monitorear continua y consistentemente el trabajo a lo largo del proyecto. Cuanto más control proactivo realice, más fácil será cerrar su proyecto con una lista de tareas pendientes.