Tasa interna de retorno inversión inmobiliaria

¿Cuál es LA fórmula para evaluar una buena inversión inmobiliaria? Un enfoque práctico y basado en datos

Imagina que estás delante de una jugosa oferta inmobiliaria. A simple vista, parece una inversión prometedora, pero ¿cómo puedes estar seguro de que es realmente rentable? ¿Qué parámetro te podría proporcionar esa certeza?

Bueno, hay una herramienta increíblemente útil que los inversores inmobiliarios utilizan para tomar estas decisiones: la tasa interna de retorno o IRR (Internal Rate of Return, por sus siglas en inglés). Te cuento más sobre ella en este artículo, así que sigue leyendo para descubrir cómo usarla en tus propias inversiones. 😉

🔍Enfócate en la Tasa Interna de Retorno (TIR)🔍

Ante la pregunta sobre qué fórmula usar para evaluar una buena inversión inmobiliaria, mi respuesta es sencilla: la Tasa Interna de Retorno (TIR). Este indicador engloba y usa todos los demás métricas, teniendo en cuenta el flujo de caja que generas de una propiedad de alquiler, el capital que pagas en el préstamo, e incluso el descuento al que compraste la propiedad. Todo se pone junto en una fórmula que te da una cifra de retorno. Por ejemplo, puede decirte que un trato bajo ciertas suposiciones y flujo de caja te dará un 10% de TIR. 🎯

Puedes usar la TIR como una meta. Por ejemplo, si estás utilizando apalancamiento para comprar una propiedad de alquiler en una ubicación sólida con bajo riesgo, podrías decir: «quiero conseguir un 15% de TIR». La TIR te da un límite, una guía que te dice si una oferta funciona para ti o no. Además, la TIR toma en cuenta el factor tiempo, lo que es crucial en inversión inmobiliaria.

¿Qué es la tasa interna de retorno (TIR)?

La tasa interna de retorno (TIR) es una métrica de inversión que puede darte un cálculo bastante preciso del potencial de rentabilidad de una inversión inmobiliaria. Lo fascinante de la TIR es que abarca varias métricas, como el flujo de efectivo anual que generas con una propiedad, la equidad que creas al pagar el préstamo y cualquier descuento que hayas obtenido en la compra.

Este indicador te permite tener una visión global del rendimiento de tu inversión. Por ejemplo, podría decirte que, con ciertas suposiciones sobre ingresos y flujos de efectivo, venderías la propiedad en 10 años con una TIR del 10%. Podrías usar este número como un objetivo, y si el TIR de un posible acuerdo inmobiliario es satisfactorio para ti, podrías seguir adelante con la inversión.

Esencialmente, se trata de un índice anual de rentabilidad que tiene en cuenta el valor del dinero en el tiempo. Por tanto, es un indicador que nos ayuda a medir nuestras inversiones. ¿Por qué? Porque, en primer lugar, queremos recuperar el dinero invertido, pero, por supuesto, también queremos ganar más que la tasa de inflación o lo que podríamos obtener de otras inversiones menos arriesgadas.

A diferencia de otros indicadores de rentabilidad inmobiliaria como el retorno sobre el efectivo invertido (Cash on Cash Return) o la tasa de capitalización (Cap Rate), la TIR tiene en cuenta la totalidad de la inversión, no solo una instantánea en el tiempo. Por tanto, incorpora todas las corrientes de efectivo futuras, tanto de los ingresos de alquiler como de la posible venta o refinanciación de la propiedad. Pero vamos a verlo con un ejemplo práctico.

El factor tiempo en la TIR ⏳

La belleza de la TIR es que también tiene en cuenta el factor tiempo. Aquí te muestro un ejemplo práctico:

Supón que compras una propiedad por 100.000€ en efectivo y generas 10.000€ al año en flujo de efectivo durante los siguientes 10 años. En el primer año, podrías pensar que tienes un rendimiento del 10% (10.000€ dividido por 100.000€). Pero en el décimo año, esos 10.000€ no tendrán el mismo valor que tenían en el primer año, ya que el valor del dinero cambia con el tiempo. La TIR te ayuda a tomar en cuenta este factor, lo que es fundamental para hacer cálculos precisos sobre la rentabilidad de tu inversión.

Comprender los impulsores de tu retorno 📊

Cuando usas la TIR para evaluar tus inversiones inmobiliarias, es importante comprender qué está impulsando ese retorno. ¿Viene del flujo de efectivo de la propiedad? ¿De la apreciación del precio? ¿Del pago de la deuda? Estas son las distintas fuentes de tu rendimiento, y entenderlas puede ayudarte a tomar decisiones más acertadas.

Por ejemplo, si descubres que el 95% de tu retorno proviene de la apreciación de la propiedad, y solo un pequeño porcentaje del flujo de efectivo, podrías preguntarte si es una buena suposición asumir que la propiedad seguirá apreciándose. Si estás en un mercado inmobiliario de alta apreciación, esta podría ser una suposición razonable, pero siempre debes hacer tu propia investigación y análisis.

La influencia del apalancamiento en la TIR💪

El apalancamiento puede tener un gran impacto en tu TIR. Imagina que compras una propiedad de 100.000€, pero en lugar de pagar en efectivo, pones un 20% de entrada. Supón que estás obteniendo 6.000€ al año en ingresos netos de alquiler, pero tienes un pago de la hipoteca que reduce tus ingresos a 2.200€. También supón que la propiedad se aprecia 3.000€ al año. En este caso, tu rendimiento total sería del 26% (5.200€ dividido por 20.000€).

¿Notas la diferencia? Con apalancamiento, el rendimiento de tu inversión es mayor, pero ahora una parte mucho más significativa de tu rendimiento viene de la apreciación de la propiedad. Este es un punto importante a considerar cuando decides cómo financiar tus inversiones inmobiliarias.

💡Entendiendo la TIR: Un ejemplo simple💡

Digamos que compras una propiedad de alquiler por 100.000 euros y la pagas en efectivo. Obtienes un flujo de caja de 10.000 euros al año durante los próximos 10 años. Puedes pensar: «Eso es un 10% de retorno, porque 10.000 euros divididos por 100.000 euros es 10%». Correcto en el primer año, pero en el año 10, esos 10.000 euros no son lo mismo que ahora, debido a la inflación. La TIR tiene en cuenta este factor de valor del dinero en el tiempo.

🎲¿Flujo de caja o apreciación?: Un juego de números🎲

Independientemente de la fórmula que utilices, una pregunta clave que debes hacerte es: «¿Qué está impulsando este retorno?». ¿Es el flujo de caja de la propiedad? ¿Es el crecimiento del precio de la propiedad? ¿Es la amortización de la deuda? Diferentes fuentes de ganancias o retornos en la propiedad pueden influir en tu métrica.

Imagina que compras una propiedad por 100.000 euros y la pagas en efectivo. Alquilas la propiedad y obtienes 6.000 euros al año en renta neta. Eso es un rendimiento de alquiler del 6%. Pero también tienes otro retorno en la propiedad. Supongamos que el valor de la propiedad aumenta en 3.000 euros al año. Eso es una apreciación del 3%. Por lo tanto, tu rendimiento total en este ejemplo es del 9%.

Pero, ¿qué pasa si en lugar de pagar en efectivo, utilizas un préstamo hipotecario, y sólo pones un 20% de entrada, es decir, 20.000 euros? Aún obtienes 6.000 euros al año en renta neta, pero tienes que hacer frente a los pagos de la hipoteca. Supongamos que pagas 4.800 euros al año en intereses. Entonces, tu flujo de caja es de 1.200 euros al año. Sin embargo, sigues obteniendo una apreciación del 3%, o 3.000 euros al año. Tu retorno total es de 4.200 euros, o un 21% sobre tu inversión de 20.000 euros.

🔑La clave: Ubicación, Ubicación, Ubicación🔑

Aquí es donde la ubicación entra en juego. Las propiedades en ubicaciones de alta demanda con un suministro limitado tienden a tener un mayor potencial de apreciación. Así, aunque tu flujo de caja pueda ser menor debido a los pagos de la hipoteca, puedes obtener un retorno total más alto debido a la apreciación de la propiedad.

Conclusión: El poder de la tasa interna de retorno 💰

En resumen, la tasa interna de retorno puede ser una herramienta valiosa para evaluar la rentabilidad de tus inversiones inmobiliarias. Te permite entender qué tan rentable puede ser una propiedad, teniendo en cuenta tanto el flujo de efectivo como la apreciación y la equidad que creas al pagar tu préstamo. Al mismo tiempo, también te ayuda a ver cómo cambia el valor del dinero a lo largo del tiempo.

Sin embargo, recuerda que la TIR no es un cálculo estándar que se aplica de la misma manera a todas las inversiones inmobiliarias. No todos los inversores tienen los mismos objetivos, y lo que es un buen TIR para uno puede no serlo para otro. Debes entender tus propias metas financieras y utilizar la TIR como una herramienta para ayudarte a alcanzarlas.

Además, no olvides que la TIR , como cualquier otro indicador financiero, no puede predecir con precisión el futuro. Hay muchos factores que pueden influir en el rendimiento de una inversión inmobiliaria, desde cambios en el mercado hasta decisiones gubernamentales. Por eso, siempre es importante tener en cuenta el panorama general y no basar tus decisiones únicamente en un solo número.

Al final del día, la tasa interna de retorno es solo una pieza del rompecabezas de la inversión inmobiliaria. No obstante, es una pieza muy importante que puede darte una visión clara y objetiva de tu inversión. Si sabes cómo interpretarla y utilizarla correctamente, puede convertirse en una herramienta poderosa para guiarte en tu camino hacia la inversión inmobiliaria exitosa.

En futuros artículos, te proporcionaremos más detalles sobre cómo calcular la TIR y cómo interpretarla en diferentes contextos. ¡Así que no te vayas muy lejos! Con la información correcta, la tasa interna de retorno puede ser tu llave para abrir las puertas del éxito en la inversión inmobiliaria. 🗝️💼